(재개발재건축)표준정관제4조단서
다만, 사업시행상 불가피하다고 인정되어 관련 법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입 또는 제척되는 토지 등이 있거나, 기본계획 또는 정비계획의 변경, 지적측량 또는 착오의 발견 등에 따라 변경이 있을 경우에는 사업시행구역과 토지의 총면적이 변경된 것으로 본다.
서울시 표준정관 제4조 단서는 행정절차나 측량 과정에서 발생하는 불가피한 구역·면적 변경 시, 까다로운 조합정관 변경 절차(조합원 총회 의결 등)를 생략하고 정비구역 변경 고시 결과에 따라 자동으로 변경된 것으로 인정하겠다는 의미이다.
이 조항의 구체적인 법적 의미와 근거규정은 다음과 같다.
1. 단서의 구체적 의미
정관변경 절차의 간소화: 원래 조합 정관을 변경하려면 도시정비법에 따라 조합원 총회를 개최하고 높은 찬성 요건(조합원 2/3 이상 찬성)을 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 함.
그러나 단서는 측량 오차나 정비계획의 변경 등으로 면적이 일부 바뀔 때마다 매번 총회를 열어야 하는 행정적 낭비를 막기 위해 "정비구역 변경 절차가 완료되면 정관도 자동으로 변경된 것으로 간주" 하겠다는 실무적 예외를 둔 것임.
불가피한 변경 사유 인정: 사업 시행 중 지적측량(확정측량) 시 발생하는 착오나 공부상 면적과의 차이, 진입도로 확보 등을 위한 미세한 토지 편입·제척, 상위 정비계획 변경 등을 합리적인 반영 사유로 인정함.
2. 법적 근거 규정
이 단서조항이 법적 효력을 갖는 이유는 도시정비법과 관련 시행령, 서울시 조례에서 '경미한 사항의 변경'에 대해 정관 변경 절차를 완화하도록 규정하고 있기 때문이다.
① 도시정비법 제40조(정관의 기재사항 등) 및 동법 시행령 제39조
도시정비법에 따라 '조합의 사업시행구역 및 면적'은 정관의 필수 기재사항입니다. 정관을 변경하려면 원칙적으로 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 하지만, 법령이 정하는 '경미한 사항을 변경하는 경우'에는 총회 의결 없이 법령 또는 정관이 정하는 방법에 따라 변경할 수 있도록 예외를 허용하고 있습니다.
② 도시정비법 시행령 제13조제4항 (정비계획의 경미한 변경)
단서에서 말하는 면적 변경 등이 법적으로 성립하려면 행정청의 정비계획 변경이 선행되어야 한다.
본 시행령 제13조제4항제1호에서는 "정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우" 등을 주민공람이나 지방의회 의견청취를 생략할 수 있는 '경미한 변경'으로 규정하고 있어, 구역 변경 절차 자체도 신속하게 처리할 수 있는 근거가 된다.
③ 도시정비법 시행령 제46조 (사업시행계획인가의 경미한 변경)
사업시행인가 단계에서도 "대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때"(제3호) 등은 시장·군수등에게 신고만 하거나 경미한 절차로 변경할 수 있도록 규정하고 있다.
④ 서울시 공공지원 정비사업조합 표준정관 및 운영 가이드라인
서울시는 도시정비법 제40조제2항에 따라 조합이 참고할 수 있는 표준정관을 제정·고시하고 있습니다. 서울시의 지침에 따르면 측량성과나 정비계획 변경 등으로 인한 사업시행면적 변경은 정관변경 절차를 생략할 수 있도록 명시하여 조합의 효율적인 업무 추진을 유도하고 있다.
요약
이 조항은 사업시행구역의 미세한 조정이 있을 때마다 총회를 열고 정관을 다시 인가받는 비효율을 방지하기 위해 마련되었다. 도시정비법령에서 '10% 미만의 경미한 변경 권한'을 조합 정관에 미리 반영해 둔 장치이다.
▪ 노후계획도시정비법상 특별정비예정구역에 포함되지 않는 리모델링사업을 그만두고, 특별법에 의한 특별정비사업으로 가려면 어떻게 변경해야 하는지
노후계획도시정비법에 따른 특별정비사업(통합 재건축 등)으로 전환하려면, 기존의 리모델링 사업을 공식적으로 정리하고 해당 단지를 특별정비예정구역에 포함시키는 '기본계획 변경 승인'을 받아내야 한다.
사업 방식을 변경하기 위한 구체적인 실무 절차와 방법은 다음과 같다.
1단계: 기존 리모델링 사업의 정리 (조합 해산 또는 변경)가장 먼저 기존에 추진 중이던 리모델링 사업의 법적 주체와 동의를 정리해야 합니다. 하나의 단지에서 리모델링과 특별법에 따른 재건축이 동시에 진행될 수 없기 때문이다.
리모델링 조합이 설립된 경우: 조합원 총회를 개최하여 '조합 해산'을 결의해야 합니다. 해산에 필요한 정족수(일반적으로 조합원 과반수 출석 및 출석 3분의 2 이상 찬성 등 정관 기준 확인 필요)를 확보해 정리를 완료해야 다음 사업으로 넘어갈 수 있다.
조합 설립 전(추진위 단계)인 경우: 기존 리모델링 추진위 사퇴 및 철회 절차를 밟거나, 주민 동의서의 목적을 재건축(특별법)으로 새로 징구해야 한다.
2단계: 주민 동의 확보 및 주민대표단 구성
특별법으로 가기 위해서는 주민들의 압도적인 동의가 필수적입니다. 특히 노후계획도시 특별법은 여러 단지를 묶는 '블록 단위 통합 재건축'을 우선시하므로 단독 추진이 어려울 수 있다.
단지 내 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 특별법상 공식 주민 권익 단체인 '주민대표단'을 구성합니다. 인접 단지와의 통합 재건축이 필요하다면 연접 단지 주민들과 사전 협의 기구를 구성해야 한다.
3단계: 지자체에 '기본계획 변경(예정구역 편입)' 요청 또는 제안
현재 특별정비예정구역에서 제외되어 있으므로, 시장·군수 등 지정권자가 수립한 '노후계획도시정비기본계획'의 수정을 이끌어내야 한다.
주민 제안 신청: 주민대표단 또는 협약을 맺은 예비사업시행자가 토지등소유자 과반수 동의를 받아 지자체(시장·군수)에 우리 단지를 특별정비예정구역(또는 특별정비구역)으로 지정해 달라는 지정 제안서를 제출한다.
타당성 소명: 제외되었던 사유를 분석하여(예: 과거 리모델링 추진으로 인해 제척되었으나 주민 뜻이 재건축으로 전환됨 등) 정주환경 개선의 시급성, 기반시설 연계 가능성 등을 서류로 입증해야 한다.
4단계: 지자체의 기본계획 변경 고시 및 특별정비구역 지정
지자체는 주민 제안을 검토한 후, 타당성이 인정되면 주민 공람(14일 이상), 지방위원회 심의, 국토부 협의 등을 거쳐 기본계획을 변경하고 특별정비예정구역(또는 구역)으로 지정·고시하게 된다.
주의 사항: 예정구역 면적의 20% 이상을 변경(구역 신설 및 편입)하는 것은 '경미한 사항의 변경'이 아니므로, 정식적인 공람 및 심의 절차를 모두 거쳐야 해 다소 시간이 소요된다.
5단계: 특별정비계획 수립 및 사업시행자 지정
구역 지정과 함께(또는 이후) 특별정비계획이 수립되면 비로소 특별법에 따른 각종 특례(용적률 완화, 안전진단 면제·완화 등)를 적용받을 수 있는 자격이 주어진다.
이후 통합재건축 조합을 설립하거나 신탁사·공공기관 등을 사업시행자로 지정하여 본격적인 특별법 재건축 트랙으로 추진하게 된다.
요약
리모델링에서 특별법 재건축으로 가려면 ① 리모델링 조합 해산(주민 동의)→② 주민대표단 구성 및 예정구역 지정을 위한 주민 과반수 동의서 취합→③ 시·군·구청에 '기본계획 변경 및 구역 지정' 제안 순서로 발 빠르게 움직여야 한다.
- 다음 편에는 "재개발‧재건축 표준정관 제5조(사무소)"부터 진행됩니다.
