전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<9>
3. 2009.8.7.~2024.1.29
정비예정구역에도 행위제한 대상에 포함
위반해도 행정대집행이나 형사처벌 규정 없음
종전과 달리 정비예정구역에서 행위제한 규정을 두었다. 다만, 현행과 달리 그 당시 “건축물의 건축, 토지의 분할”로 한정되었다.
이 영향으로 정비예정구역 내 상가지분쪼개기가 늘어나는 배경이 되었다.
법 제5조(행위제한 등) ①~⑦ 생략
⑦ 국토부장관, 시․도지사 또는 시장․군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 제3조제3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <신설 2009.2.6>
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
정비구역 이전인 정비기본계획 수립․고시(정비예정구역을 말함)된 경우라도 일정한 시점을 정하여 행위를 제한하고 신축주택의 분양권을 제한함으로써 부동산 투기세력의 유입을 근본적으로 차단하기 위해 2009.2.6 법 개정을 하여 제7항을 신설하였다.
이 당시 서울시는 도시정비조례상 자체 권리산정기준일(도시정비조례 시행일인 2003.12.30.)을 사용해 왔으나, 정비예정구역에 행위제한을 적용하면서 법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정기준일)을 2009.8.7. 신설했다.
이는 행위제한 규정과 밀접한 관계를 갖도록 했다.
법 개정 이후에도 서울시는 도시정비조례 시행일인 2003.12.31을 자체 권리산정기준일로 사용해 오다가, 2010.7.15.에야 조례를 변경해 법 제50조의2를 재개발 분양대상기준으로 삼아서 현재에 이르고 있다.
법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일) ① 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.
1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
행위제한, 권리산정기준일 등은 공동주택 재건축사업보단 재개발사업에 관련된 것이었다.
공동주택 재건축과 관련해서 주택단지 내 상가의 상기지분쪼개기가 극성해 지면서 이를 토지의 분할이나 건축물의 건축인 것인지가 쟁점이 되면서, 강남구 등에서 이를 규제하기 위한 2023년부터 개정법안을 준비해 왔다.
<조선일보 2023.3.27.>
아파트 입주권 노린 상가 지분 쪼개기 판친다… 강남구청서 "스톱"
정부의 안전진단 규제 완화로 전국적으로 초기 단계 재건축이 활발해지자, 신축아파트 입주권을 노린 ‘상가 지분 쪼개기’가 성행하고 있다. 상가 지분을 여러명이 나눠 가져 분양 자격을 늘리는 꼼수인데, 재건축 사업의 발목을 잡는 원인이 될 수 있어 제도 개선이 요구된다.
서울 강남구청은 최근 재건축을 추진 중인 대치동 미도·선경, 압구정 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차·개포경남·개포우성3차 등 7개 아파트에 대해 개발행위허가 제한 공고를 냈다. 개발행위허가가 제한되면 향후 3년간 상가 지분 쪼개기가 불가능해진다. 강남구는 “일부 단지에서 상가 지분 쪼개기 정황이 감지됐다”며 “투기 수요를 사전에 차단하고, 재건축 사업의 원활한 추진을 위해 개발행위허가를 제한하게 됐다”고 했다.
(이하생략)
▮ 정비기본계획 수립(변경), 정비예정구역의 행위제한
◾ 정비기본계획 수립(변경)고시 후 일정한 기간 뒤 행위제한
정비기본계획 수립(2010,4,30) 후 2015.12.10.에서야 행위제한 준비
과천시 고시 제2015 – 호/정비예정구역 내 행위제한을 위한 주민공람공고
과천시고시 제2010-17(2010.4.30.)호로 고시된 과천 주공10단지 정비예정구역에 대하여 주택재건축사업을 위한 정비계획 수립 중에 있어 도시정비법 제5조에 따라 행위제한을 하고자 「토지이용규제기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제6조에 의거 아래와 같이 주민의견을 청취하고자 합니다.
2015년 12월 10일
과천시장
1. 공람기간 : 2015.12.10〜12.24(14일간)
2. 공람 내용
〇 행위제한 지역
| 구 역 명 | 위 치 | 면적(㎡) |
| 주공10단지 | 과천시 중앙동 67번지 일원 | 102,100 |
〇 행위제한 사유
2020 과천시 정비기본계획 상 정비계획수립 시기가 도래한 정비예정구역에 대하여 정비구역 지정 시까지 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하여 지역 주민들의 권익보호와 원활한 정비사업 추진을 도모하고자 함.
〇 제한근거: 「도시정비법」 제5조제7항
〇 제한기간: 고시일부터 3년간, 필요 시 1년 연장(단, 정비구역 지정 시까지)
〇 제한내용
가. 건축물의 건축(건축법 제11조에 따른 건축행위)
나. 토지분할(일반건축물을 집합건축물로 용도변경 및 전환 포함)
3. 편입 토지 및 관계도면 : 과천시청 도시정비과 비치
4. 기타사항
〇 본 공람내용에 대하여 의견이 있을 경우, 공람기간 내 과천시청 도시정비과에 의견서를 제출할 수 있음.
◾ 정비기본계획 수립(변경)고시와 동시에 행위제한
안양시 2030 정비기본계획 변경고시와 동시 행위제한
2025.4.16 안양시는 2030 정비기본계획을 수정·공람하였으며, 총 24개의 신규 정비예정 구역을 신설하였다. 또한 같은 해 6월 2030 정비기본계획 변경고시하면서 동시에 행위제한을 예고하였다.
안양시 공고 제2025–832호
2030 안양 도시‧주거환경정비기본계획(변경안) 및 행위제한 재공람 수정 공고
안양시 공고 제2025-347호(2025.2.19.)로 공람 공고된 “2030 안양 정비기본계획(변경안) 및 행위제한”에 대하여 2025년 제1회 도시계획위원회(2025.3.19.) 심의 결과에 따라 변경된 사항을 재공람하여 주민의견을 청취하고자 도시정비법 제6조 및 같은법 시행령 제16조에 의거하여 다음과 같이 공고합니다.
2025년 4월 16일
안 양 시 장
1. 재공람기간 : 2025.4.16 ~ 2025.4.30(15일간)
2. 재공람장소 : 안양시청 도시정비과, 안양시 홈페이지(www.anyang.go.kr)
3. 재공람사유 : 2025년 제1회 도시계획위원회 심의결과 반영에 대한 재공람
4. 재공람내용
가. 신규 정비예정구역 지정 및 단계별 추진계획(구역계 변경 등)
나. 건폐율 및 용적률 등 밀도계획
다. 정비예정구역 행위제한 등
5. 관련 도서 : 공람장소(도시정비과)에 비치(요약본 시 홈페이지 게재)
2030 안양 도시·주거환경정비기본계획(변경)[주민재공람 요약보고서 2025.4.] 행위제한
1. 제한지역
1) 「2030년 안양 정비기본계획(변경)」의 신규 정비예정구역(24개소)
2. 제한근거 및 사유
도시정비법 제19조제7항 및 같은 법 시행령 제16조: 정비예정구역에 대하여 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지
3. 제한대상 행위
1) 건축물의 건축
2) 토지의 분할
3) 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환
4) 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할
4. 제한기간
정비기본계획(변경) 고시일로부터 3년(1회에 한해 1년 연장 가능)
4. 2024.1.30~ 현재
강남구를 비롯한 공동주택 재건축사업에서 가장 장애물로 나타난 것이 주택단지 내 상가지분쪼개기의 성행으로, 이를 규제하려는 움직임으로 법 개정이 이루어졌다.
법[시행 2024.1.30] [법률 제20174호, 2024.1.30 일부개정]
제19조(행위제한 등) ①~⑥(종전과 같음)
⑦ 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 자치구 구청장은 비경제적인 건축행위 및 투기수요 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장 가능)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다.
1.·2. (종전과 같음)
3. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 <신설>
4. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할 <신설>
그동안 상가지분쪼개기의 규정이 없다가 신설되면서 이를 관리처분계획 수립기준으로 하여 이에 해당하는 경우에는 현금청산할 수 있는 규정을 두었다.
또한, 상가분할을 위한 토지소송의 법 제67조 및 제77조인 권리산정기준일 관련 규정을 규제할 수 있는 틀을 만들었다.
특히, 권리산정기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외하도록 해서 상가 토지분할소송 요건을 완화했다.
법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례) ④ 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각 호의 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항에 따른 동의요건에 미달되더라도 「건축법」 제4조에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수 있다.
1. 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자(권리산정기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외)의 수가 전체의 1/10 이하일 것
또한, 현금청산 대상자로 그 대상자를 포함시켰다.
법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
법 제19조제7항의 “건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할”의 경우, 이와 관련해 중가된 사람에게는 권리산정기준일에서 제외하겠다는 것이다.
법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1.3.·4 (현행과 같음)
2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
