1. 지정개발자 중 사업시행자
도시정비법 제27조제1항제3호
추진위원회 구성(또는 조합설립인가)을 하지 않은 상태거나, 추진위원회 구성(또는 조합설립인가) 이후에 지정개발자 요건을 갖춘 신탁회사가 도시정비법 제35조, 노특법 제17조에 의한 동의(또는 추천)를 받으면, 사업시행자가 되는 방식이다. 조합의 역할을 지정개발자가 대신하게 되는 것이다.
이때 토지주택공사등과 같이 신탁회사는 도시정비법 제53조에 따라 작성한 시행규정의 적용을 받는다.
▮ 사업시행자 지정되면 기존 추진위원회, 조합은 취소로 간주(의제)
여기에는 사업대행자는 포함되지 않음
지정개발자를 사업시행자 지정로 지정고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 보며, 이 경우 시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다(법 제27조제5항).
▮ 토지등소유자 전체회의와 정비사업위원회 구성
도시정비법 제48조
법 제27조제1항제3호에 따라 신탁회사를 사업시행자로 지정되면, 재개발사업은 토지등소유자(재건축사업은 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자) 전원으로 토지등소유자를 구성하게 된다.
구성된 토지등소유자 전체회의는 의결을 통하여 조합의 정관과 같은 기능을 하는 시행규정의 확정 및 변경 등의 사항을 결정하게 된다.
▲ 시행규정 확정 후 정비사업위원회
“정비사업위원회”란 토지등소유자의 의견을 수렴하고 토지등소유자와 사업시행자의 협의 등의
원활을 위해 구성하는 토지등소유자 대표기구로 법령상 단체는 아니다. 이 단체는 토지등소유자 전체회의 의결을 통해 시행규정이 확정되며, 이 시행규정에 의해 정비사업위원회를 구성하게 된다.
하지만 실무에서는 토지등소유자 전체회의 의결 이전에 정비사업위원회를 구성해서 활동하는 것이 일반적이다.
재건축사업의 경우 상가협의회와 아파트공급이나 감정평가에 대한 협약 및 그 이행여부에 따라 사업시행자 지정 동의를 받게 된다.
그런데 이 합의서나 정비사업위원회의 구성은 사업시행자 지정고시를 받고 이후 토지등소유자 전체회의 의결을 통해 조합정관과 같은 기능을 하는 시행규정에 이러한 내용을 담게 된다.
따라서 상가협의회와의 협의 내용, 정비사업위원회 구성의 시차가 있어, 어려움을 겪고 있기도 하다.
◾ 정비사업위원회의 구성
표준시행규정, 도시정비법 제53조
표준시행규정
제11조(토지등소유자 전체회의의 의결사항 등) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다.
1. 도시정비법 제48조제1항제1호부터 제10호까지의 사항
2. 제14조에 따른 정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항
정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항은 토지등소유자 전체회의 의결을 통해 구성하게 된다.
제14조(정비사업위원회) ① 사업시행자는 원활한 사업 추진을 위해 토지등소유자 전체회의 의결을 통해 정비사업위원회를 설치할 수 있다.
② 정비사업위원회는 다음과 같이 토지등소유자 전체회의에서 선출된 위원장 및 위원으로 구성된다.
1. 위원장 1인
2. 위원 [ ]인 이상 [ ]인 이하
③ 정비사업위원회는 토지등소유자 전체회의 권한을 대행할 수 없으며, 관계법령에 위반되지 않는 범위 내에서 주민의견을 수렴하고 사업시행자와 협의를 진행할 수 있다.
④ 정비사업위원회의 구성 및 운영에 관한 구체적인 사항은 토지등소유자 전체회의 의결로 정한다.
2. 지정개발자 중 사업대행자
도시정비법 제28조제1항제2호
사업대행자 방식은 2003.7.1 도시정비법 제정, 시행부터 현재까지 작동되고 있다.
시장ㆍ군수는 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 당해 조합 또는 토지등소유자가 계속 추진하기 어려워 정비사업의 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 때에는 당해 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 지정개발자등으로 하여금 당해 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
이 제도의 기본 취지는 사업시행자인 조합 또는 “토지등소유자”가 정비사업을 계속적 추진이 어려워 그 대행자로 지정개발자를 둔다는 취지이다.
토지등소유자는 토지등소유자 방식에서의 사업시행자의 경우, 조합이 없으므로 자치적으로 정하여 운영하는 “규약”을 정관 대신 사용하게 된다. 또한, 이 방식에서 토지등소유자 수의 제한이 없었으나, 2018.2.9. 전부개정 시행으로 토지등소유자가 시행하는 재개발사업은 토지등소유자 수가 20면 미만으로 제한되었다(법 제25조제1항제2호).
정비사업을 대행하는 지정개발자인 사업대행자는 사업시행자에게 보수를 청구할 수 있으며, 그 권리로 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압수할 수 있는 근거까지 두고 있다.
토지등소유자 방식은 사업시행계획인가·고시 때에 고시문에서 사업시행자 고시를 하면서 나타나게 된다. 따라서 사업 초기 구성원인 토지등소유자 수의 과반만으로 사업대행자를 지정·고시할 수 있는 것이 아니라는 것이 필자의 판단이다.
특히, 노특법 제19조제2항의 사업시행자 지정은 향후 여러 가지 문제가 발생할 것으로 보인다.
▮대다수 신탁회사는 사업대행자 방식을 선호
사업시행자 방식인 조합설립 동의율보다 사업대행자 방식은 토지등소유자(또는 조합원)의 과반수 동의만으로 족하다. 또한 단독 사업시행자 방식은 추진위원회나 조합이 없는 것으로 자신이 책임을 져야 하지만, 신탁회사는 조합이 있는 사업대행자 방식을 더 선호할 수밖에 없다.
정비구역 지정·고시 이후 사업 초기에 사업대행자를 선정하게 되더라도, 추진위원회, 조합설립인가를 거친 뒤 조합원의 과반수 동의로 시장·군수의 사업대행자 지정·고시를 받는 순서를 취하는 것이 실무의 관행이다.
▲ 사업초기 사업대행자 방식 진행
사업초기에 조합설립동의율에 의한 사업대행자 절차를 밟고, 추진위원회→조합을 거친 뒤 조합원 과반수 동의로 지정·고시로 진행함을 알리고 있다.
사업대행자 지정은 사업시행자인 조합설립인가를 받은 이후에 관할 행정청에 신청하여 고시를 받는 것으로 진행하고 있다. 이 방식이 원래의 법취지이다.
아래 재건축사업의 경우 2007.8.24. 조합설립인가를 받고 진행해 오다가 관리처분계획인가를 받은 이후인 2015.12.11. 사업대행자 지정고시를 받아서 진행하여 2020.4.14. 사업대행 완료고시를 한 바 있다.
<안양시 고시 제2015-150호>
재건축사업 사업대행개시 결정·고시(성광․호계․신라아파트 재건축사업)
안양시 동안구 호계동 891-6번지 일원 성광․호계․신라아파트 재건축사업에 대하여 도시정비법 제9조에 따라 재건축사업의 사업대행자를 지정하고 같은 법 시행령 제16조에 의하여 아래와 같이 고시합니다.
2015. 12. 11
안 양 시 장
1. 정비사업의 종류 및 명칭
○ 종 류 : 재건축사업
○ 명 칭 : 성광․호계․신라아파트 재건축사업
2. 사업시행자의 성명 및 주소
○ 법인명 : 성광․호계․신라아파트 재건축조합
○ 소재지 : 안양시 동안구 호계동 891-6번지 일원
○ 대표자 : 조합장 O O O
○ 주 소 : 안양시 동안구 경수대로 807, 3층 302호
3. 정비구역의 위치 및 면적
○ 위 치 : 안양시 동안구 호계동 891-6 외 16필지
○ 면 적 : 7,417.01㎡
4. 정비사업의 착수 예정일 및 준공예정일
○ 착수예정일 : 2016년 6월
○ 준공예정일 : 2019년 2월
5. 대행개시 결정일
○ 대행개시 결정일 : 2015. 12. 11
6. 사업대행자
○ 사업대행자 : ㈜OO자산신탁 대표 OOO
○ 주 소 : 서울 강남구 삼성로 511
7. 대행사항: 생략
8. 기타
사업대행자는 대행사항(본문 제7항)을 대행하고자 하는 경우 사업시행자와 협의를 하여야 하며, 도시정비법 시행령 제17조제2항에 의거 재산의 처분, 자금의 차입 그 밖에 사업시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 하는 때에는 미리 시장의 승인을 얻어야 하고, 아래 각 호의 업무는 대행할 수 없다.
1) 정관의 변경
2) 임원의 선임 및 해임
3) 사업시행자와 합의 하지 않은 사업대행자 자신을 상대로 한 계약 체결 및 변경
