9.7 부동산대책 후속조치와
빈집법 시행령, 시행규칙 개정 입법예고 주요 내용
■ 배경
◆ 2025년 9.7 주택공급 확대방안 후속조치
국토부장관의 모두발언: ➋ 도심 내 주택공급 확대
재개발·재건축 등 정비사업도 사업속도를 높이고 사업성을 개선하여 5년간 수도권에서 23.4만호가 착공될 수 있도록 하겠음.
◆ 2025년 8.26 개정, 공포된 빈집법(2026.2.27.)에 따른 통합심의 공동위원회, 임대주택 세부기준 등에 따른 시행령 개정
25,8.26 개정된 빈집법 중에서 통합심의, 공동위원회 구성, 임대주택 인수가격의 세부기준, 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화 및 기반시설 공급 시 용적률 특례에 대한 내용에 대해서는 요번 시행령 입법예고안에 담았다.
빈집법[시행 2026. 2. 27] [법률 제21040호, 2025. 8. 26, 일부개정]
제27조(통합심의) ① 시장ㆍ군수등은 소규모주택정비사업과 관련된 다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합하여 심의(이하 “통합심의”)하여야 한다. 다만, 제2호에 따른 도시ㆍ군관리계획 중 용도지역ㆍ용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 제49조제1항 및 제49조의2제1항ㆍ제3항에 따라 법적상한용적률까지 건축하거나 제49조의2제4항 및 제49조의3에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우에는 시ㆍ도지사에게 통합심의를 요청하여야 하며, 시ㆍ도지사의 통합심의를 거친 경우에는 시장ㆍ군수등의 통합심의를 거친 것으로 본다. <개정 2021. 10. 19., 2023. 4. 18., 2025. 8. 26.>
1. 「건축법」에 따른 건축심의(제26조 및 제48조제1항에 따른 심의를 포함한다)
2. 「경관법」 제27조 및 제28조에 따른 경관 심의
3. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제6조에 따른 교육환경평가
4. 「국토계획법」에 따른 도시ㆍ군관리계획 및 개발행위 관련 사항
5. 「도시교통정비 촉진법」 제2조제5호에 따른 교통영향평가
6. 「자연재해대책법」 제4조제1항에 따른 재해영향평가등
7. 그 밖에 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항
② (현행과 같음)
③ 시장ㆍ군수등은 통합심의를 하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 위원회의 위원이 포함된 공동위원회를 구성하여야 한다. 이 경우 공동위원회의 구성에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
1.·2. (현행과 같음)
3. 「경관법」 제29조제1항 본문에 따른 경관위원회(같은 항 단서에 따라 경관위원회의 기능을 대신하여 수행하는 경관과 관련된 위원회를 포함한다)<신 설>
4. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제5조제1항에 따른 시ㆍ도교육환경보호위원회<신 설>
5. 「도시교통정비 촉진법」 제19조에 따른 교통영향평가심의위원회<신 설>
6. 「자연재해대책법」 제4조제8항에 따른 재해영향평가심의위원회<신 설>
7. 제1항제7호에 대하여 심의권한을 가진 관련 위원회
제43조의5(관리지역에서의 임대주택의 공급 및 인수) ①·② (현행과 같음)
③ 제1항에 따른 임대주택의 공급가격은 「주택법」 제57조제4항에 따라 국토부장관이 고시하는 기본형건축비(이하 “기본형건축비”라 한다)의 100분의 50 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율로 하며, 부속토지는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에게 기부채납한 것으로 본다.
④ 제3항에 따라 임대주택의 공급가격을 산정하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 인수된 주택은 대통령령으로 정하는 임대주택으로 활용하여야 한다. 이 경우 주택의 인수를 위한 절차와 방법, 가격 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설>
제49조의3(정비기반시설 등 제공에 따른 용적률 등에 관한 특례) ① 소규모주택정비사업의 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 법적상한용적률의 100분의 120까지 건축할 수 있다. 이 경우 제27조에 따른 통합심의를 거쳐야 한다.
1. 시장ㆍ군수등에게 사업시행구역으로부터 거리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 범위 안에 있는 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하거나 그 토지에 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치하여 제공하는 경우
2. 시장ㆍ군수등에게 사업시행구역 안에 있는 토지의 일부를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하거나 그 토지에 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치하여 제공하는 경우(빈집의 토지면적이 사업시행구역 전체 면적의 20퍼센트 이상인 경우만 해당한다)
② 소규모주택정비사업을 시행하려는 자는 제1항제1호에 따라 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설의 부지로 제공하거나 그 토지에 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치하여 제공하는 경우 제22조의 주민합의체 구성 또는 제23조의 조합설립인가(변경인가를 포함한다) 신청 전까지 해당 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 전원의 동의를 받아야 한다. 이 경우 동의한 자는 토지등소유자로 본다.
<신설>
■ 개정 입법예고 내용
● 9.7대책 후속조치를 위한“빈집법 시행규칙 개정안”
1. 가로구역 기준 완화
- 빈집법 시행규칙 제2조제3항제2호 개정
제2조(가로구역의 범위 등) ①ㆍ② (생 략)
③ 영 제3조제2항제1호 본문에서 “국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설”이란 다음 각 호의 도로 및 시설을 말한다.
1. (생 략)
2. 다음 각 목의 기반시설 및 예정기반시설
가~마(현행과 같음)
바. <신설>
다음의 어느 하나에 해당하는 지정을 받거나 신고ㆍ신청을 하기 위하여 「국토계획법」 또는 그 밖의 관계 법령에 따라 가목부터 마목까지의 기반시설을 신설ㆍ변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 예정기반시설
1) 법 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자 지정
2) 법 제22조에 따른 주민합의체 구성 신고
3) 법 제23조에 따른 조합설립인가 신청
⇨도로, 예정도로, 기반시설로 둘러싸인 일단의 지역을 가로구역으로 인정하던 것을 사업시행자가 신설․변경 계획을 제출한 기반시설인 “예정기반시설”까지 확대 허용함.
2. 조합설립인가 신청서류인 정비사업비와 관련된 서로
빈집법 시행규칙 제9조제2항
제9조(조합설립인가 등) ① (생 략)
② 법 제23조제1항제2호에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다.
1. ∼ 8. (생 략)
9. 기반시설예정지를 입증하는 서류로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류(가로주택정비사업이 시행되는 가로구역의 일부가 기반시설예정지에 접한 경우로 한정한다)
가. 제2조제3항제2호 가목부터 마목까지의 기반시설의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하기 위한 「국토계획법」 제26조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따른 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서
나. 그 밖의 관계 법령에 따라 기반시설을 신설ㆍ변경하려는 경우 해당 법령에서 정한 계획도서와 계획설명서
⇨기존과 달리 사업시행자가 신설․변경 계획을 제출한 기반시설인 “예정기반시설”까지 확대 허용함에 따른 가로구역 일부가 접한 관련 서류를 조합설립인가 신청서류에 첨부하도록 함
● 빈집법 시행령 개정안
25,8.26 개정된 빈집법 여러 개 중에서 이번 시행령 입법예고안에는 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화, 통합심의 공동위원회 구성, 임대주택 인수가격의 세부기준 및 기반시설 공급 시 용적률 특례에 대한 내용으로 하였다.
▴ 지정개발자 요건인 1/3 선신탁 삭제 등 요건 완화
-빈집법 시행령 제17조 개정
제17조(지정개발자의 요건) 법 제19조제1항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자”란 신탁업자로서 (사업시행구역 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁받은 신탁업자를 말한다)토지등소유자 1/2 이상의 추천을 받거나 법 제19조제1항에 다른 동의를 받은 자를 말한다.
② 제1항에 따른 토지등소유자의 추천에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제21조를 준용한다. 이 경우 “재개발사업”은 “자율주택정비사업, 가로주택정비사업 또는 소규모재개발사업”으로, “재건축사업”은 “소규모재건축사업”으로 본다.<신설>
1. 통합심의 공동위원회 구성방법
⇨신탁업자가 사업시행구역 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁받은 경우 사업시행자로 지정될 수 있었으나, 이를 삭제하고 토지등소유자의 1/2 이상 추천을 받거나 조합설립 동의요건을 충족한 경우 사업시행자로 지정될 수 있도록 완화함
▴ 통합심의 공동위원회 구성
-빈집법 시행령 제24조의2 신설
제24조의2(공동위원회의 구성 등) ① 법 제27조제3항에 따른 공동위원회(이하 “공동위원회”라 한다)는 위원장 1명과 부위원장 1명을 포함하여 40명 이하의 위원으로 구성한다.
② 공동위원회는 다음 각 호의 기준에 따라 구성한다.
1. 법 제27조제3항제1호 및 제2호의 위원회 위원: 각 호의 위원회별 3명 이상
2. 법 제27조제3항제3호, 제4호, 제5호 및 제6호의 위원회 위원: 각 호의 위원회별 2명 이상
3. 법 제27조제3항제7호의 위원회 위원: 각 위원회별 1명 이상
4. 사업시행계획인가권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원: 1명 이상
③ 공동위원회 위원장과 부위원장은 제2항에 따른 공동위원회의 위원(이하 “위원”이라 한다) 중에서 시장ㆍ군수등이 임명하거나 위촉한다.
④ 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관하여는 「주택법 시행령」 제34조를 준용한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 공동위원회의 구성에 필요한 세부 사항은 조례로 정할 수 있다.
⇨통합심의 공동위원회의 구성에 필요한 사항 규정 제24조의2 신설함
-공동위원회는 위원장 1명, 부위원장 1명을 포함하여 40명 이하의 위원으로 구성하고, 위원장 및 부위원장은 시장·군수등이 임명하거나 위촉하도록 함.
-공동위원회를 구성하는 분야별 위원회의 최소 위원수를 규정함.
▴ 임대주택 인수가격의 세부기준(인수자격의 추가 비용 가산 가능)
- 빈집법 시행령 제38조의6제3항 내지 제5항 신설
제38조의6(소규모주택정비 관리지역에서의 임대주택의 인수) ①ㆍ② (현행과 같음)
③ 법 제43조의5제3항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 80/100을 말한다.
④ 법 제43조의5제3항에 따른 기본형건축비의 산정 시점은 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업: 제32조에 따른 분양공고를 한 날 직전에 고시된 기본형건축비(분양공고를 한 날이 법 제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날부터 3년이 경과한 경우에는 3년이 경과한 날 직전에 고시된 기본형건축비를 말한다)
2. 자율주택정비사업: 법 제39조제3항에 따른 준공인가 고시일 또는 법 제39조제4항에 따른 공사완료 고시일 직전에 고시된 기본형건축비
⑤ 법 제43조의5제4항에 따라 기본형건축비에 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」별표 1의3 각 호의 비용을 가산할 수 있다.
⇨임대주택의 공급 및 인수가격 기준에 관한 사항 규정함
-임대주택 공급가격을 분양공고일(자율주택정비사업은 준공인가 또는 공사완료 고시일) 직전에 고시된 기본형건축비의 100분의 80으로 정함.
-기본형건축비에 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」별표 1의3 각 호의 비용을 가산할 수 있도록 함.
▴ 기반시설 공급 시 용적률 특례 적용(법적상한용적률의 1.2배까지 허용)
-빈집법 시행령 제41조의4 신설
제41조의4(정비기반시설 등 제공에 따른 용적률 등에 관한 특례) ① 법 제49조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 해당 지역에 적용되는 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 해당 시설의 면적 또는 건축 연면적이 해당 사업시행구역의 전체 면적 또는 건축 연면적에서 차지하는 비율을 고려하여 산정한 용적률을 말한다.
② 법 제49조의3제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 범위 안에 있는 토지”란 해당 토지 전체가 사업시행구역의 경계선으로부터 직선거리 500미터 이내 또는 도보거리 1,000미터 이내에 포함된 토지를 말한다.
⇨정비기반시설 등 제공에 따른 용적률 특례에 관한 사항 규정을 신설함
-용적률 상향의 범위를 해당 지역 용적률의 200퍼센트 이하에서 사업시행자가 공급하는 정비기반시설 또는 공동이용시설의 면적이 소규모주택정비사업구역의 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 산정하도록 규정함.
-사업시행구역 밖의 토지를 활용해 정비기반시설 등을 공급 시, 해당 토지 전체가 사업시행구역 경계선으로부터 직선거리 500미터 또는 도보거리 1,000미터 이내에 포함된 경우에 용적률 특례를 받을 수 있도록 함.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
