수요억제 정책인 6.27대책 두 달 뒤인 9.7부동산대책(주택공급 확대방안)에 대한 신속한 이행과 주택공급을 위해 2025.9.30. 더불어민주당 문진석 의원의 도시정비법 개정안이 발의되었다.
이에 앞서 지난해 8.8대책에서 소개된 “재건축, 재개발사업 촉진에 관한 특례법” 제정안은 2024.9.2 김은혜 의원이 대표 발의한 것으로 정비사업, 도시재정비사업 외에도 노후계획도시정비사업도 포함하고 있다.
새로운 법률 제정안이나 개정안은 갑자기 하늘에서 뚝 떨어지는 건 아니다. 서로가 변화해 가면서 닮아가기도 한다.
이번 9.7 주택공급 확대방안 관련 재개발․재건축 등 정비사업 활성화를 위한 도시정비법 개정안도 이 범주에 벗어나지는 않는다.
필자는 개정안 발의안을 살펴보고, 다른 법률과 비교하여 보완해야 할 점을 확인해 봤다.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
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9.7 주택공급 확대방안의 세부적 실천 개정 도시정비법 해설(3)
- 25.9.30 문진석, 24.9.2 김은혜 법안 비교검토
4. 정비계획 입안요청·입안제안 동의한 경우→조합설립 동의로 간주
도시정비법 제36조의3 개정
지난해 12.3 패스트트랙 관련 개정 도시정비법 통과로, 조합설립까지 신속히 가도록 올해 6.4부터 시행되고 있다. 이에 서울시는 신속히 처리하기 위해 동의서 양식을 뜯어고쳤지만, 국토부는 정비계획 입안요청, 입안 제안, 추진위원회 구성 동의까지만 진행되며 조합설립 동의까지로는 의제되지 않는다는 유권해석을 내렸다.
서울시는 서둘러 동의서 양식을 다시 고쳤고, 추진위원회 관계자들과 토지등소유자만 갈팡질팡하였다. 반면, 인천광역시 모 재건축 추진준비위원회의 경우 처음부터 아예 추진위원회 구성 동의서도 이중으로 걷은 사례가 있다.
현행 도시정비법
제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례) ① 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 하는 경우, 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호의 사항 중 동의하지 아니한 다른 사항에 대하여도 동의를 한 것으로 본다.
1. 제13조의2에 따른 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
2. 제14조에 따른 입안의 제안을 위한 동의
3. 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 동의
② (생 략)
개정안에서는 정비계획 입안 요청 또는 입안 제안에 동의한 경우 추진위원회 구성 동의 외에도 조합설립에 동의한 것으로 간주할 수 있도록 법적 근거를 명확히 하였다.
개정안에서는 요번 기회에 공공시행자를 사업시행자로 하는 경우까지 의제받을 수 있도록 그 범위를 확대하였다.
도시정비법 개정안
도시정비법 제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례) ① 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 하는 경우, 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호의 사항 중 동의하지 아니한 다른 사항에 대하여도 동의를 한 것으로 본다.
1. 제13조의2에 따른 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
2. 제14조에 따른 입안의 제안을 위한 동의
3. 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 동의(조합을 설립하는 경우로 한정한다)
4. 제47조제1항에 따른 주민대표회의 구성에 대한 동의(제26조에 따라 공공시행자를 사업시행자로 지정하는 경우로 한정한다)<신설>
② (개정사항 없음)
③ 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 동의를 하는 경우로서 제4항에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 다음 각 호의 동의에 대하여도 동의를 한 것으로 본다.
1. 제35조에 따른 조합설립 동의
2. 제26조에 따른 공공시행자의 사업시행자 지정 동의
3. 제27조에 따른 신탁업자의 사업시행자 지정 동의
④ 제3항에 따라 동의를 인정받기 위한 요건은 제2항 각 호를 준용한다. 이 경우 “같은 항 각 호의 다른 동의”는 “제3항 각 호의 동의”로 본다. <신설>
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(동의 인정에 관한 적용례) 제36조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행 이후 토지등소유자가 같은 조 제1항제1호부터 제4호까지에 해당하는 사항에 동의를 하는 경우부터 적용한다.
또한, 신탁회사를 사업시행자로 지정하는 경우, 제[4항의 요건을 모두 충족하면 시행자로 지정받는 동의까지로 확대되었다.
이렇게 신탁회사가 지정개발자인 사업시행자로 지정 의제되는 경우에는 재건축사업의 경우 사업을 반대하는 상가동을 제척할 수 있는 권한을 갖게 되는 이점이 있다.
토지등소유자 동의 인정 특례 질의회시(서울시 주거정비과 2025.9.9.)
Q&A. 서울시는 도시정비법 제31조제1항·제3항 및 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다는 국토부 발표 등에 따라 입안요청(제안) 동의시 추진위원회 구성에 동의할 경우 조합설립 동의까지 간주한다고 보고 「도시정비조례 시행규칙」 일부개정 규칙안을 입법예고(`25.6.5.~6.25.)한 바 있음
다만, 최근 국토부에서는 도시정비법 제36조의3 특례 규정 적용 시 추진위원회 구성 동의는 가능하나, 조합설립 동의는 별도로 징구가 필요, 즉 입안요청(제안) 동의만으로는 조합설립 동의를 인정할 수 없음을 명확히 하여 관원 회신하였음.
서울시에서는 해당 내용을 반영하여 조례·규칙 심의회 등 관련 절차를 이행하고 `25.7.28. 조례 시행규칙 서식1의6 및 서식7의 입안요청(제안) 동의서 양식이 개정하였음. 이에 현재 규정상으로는 입안요청(제안) 동의 시 추진위원회 구성에 동의하여도 조합설립인가 전까지는 도시정비법 시행규칙[서식6] 조합설립 동의서를 별도 징구하여야 함.
5. 조합임원 해임총회 구청장에 신고
-도시정비법 제43조제5항 내지 제7항 신설
조합임원을 해임하는 총회를 개최하려는 자는 구청장에게 총회 개최계획을 신고하도록 하고, 신고를 받은 구청장은 전문조합관리인을 선임하는 등 조합 운영의 정상화를 지원하도록 정하였다.
개정 도시정비법
제43조(조합임원 등의 결격사유 및 해임) ① ∼ ④ (현행과 같음)
⑤ 제4항에 따라 조합임원을 해임하는 총회를 소집하려는 자는 총회 개최계획을 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. 이 경우 총회 개최계획에는 조합임원 해임사유, 해임에 따른 사업영향 검토 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑥ 제5항에 따른 총회에서 조합임원이 해임되어 총회를 소집할 수 없는 경우 시장ㆍ군수등은 조합 운영을 정상화하기 위해 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 하여야 한다. 이 경우 제41조제5항 각 호에 따른 전문조합관리인 선정 요건 및 제44조제3항에 따른 총회 소집 요건은 적용하지 아니한다.
1. 제41조제5항에 따른 전문조합관리인 선정
2. 제44조제3항에 따른 조합임원 선출을 위한 총회 소집
⑦ 제5항 및 제6항에 따른 총회 개최계획 신고 및 조합 운영 정상화 조치 등을 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧ (현행 제5항과 같음)
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(총회 개최계획 신고에 관한 적용례) 제43조제5항의 개정규정은 이 법 시행 이후 총회를 소집하는 경우부터 적용한다.
2016.7.19. 조합임원(조합장, 이사, 감사)의 임기를 3년 이하 정관으로 정하도록 도시정비법이 개정되었지만, 조합임원 선정총회 전에도 수시로 해임총회가 이뤄져 조합 집행부의 업무집행이 어려운 실정이다.
게다가 일부 협력업체들과 손잡은 비대위의 활동으로 조합과 계약체결되어 있는 협력업체를 흔들어 다툼을 유발하기도 한다.
◆ 해임동의서의 사용기간, 횟수 무제한 이용 금지해야
서울동부지방법원 2023.12.20선고 2023가합105004판결 총회결의무효확인의소임원의 해임사유에 관하여 제한을 두고 있지 않으며, 해임총회의 서면결의서 수탁업무가 정비업체 등록이 필요한 업무라고 볼 수 없다는 것이 판결의 요지이다(성수O지구)
조합임원 해임은 해임 사유 없이 가능하고, 동의서 재사용이 가능한 것이 현실이며, 조합임원의 일괄적 해임으로 상당기간 사업지연을 초래한 바 있다.
특히, 해임총회의 경우 1회에 집회가 어려울 것으로 예상한 발의자는 동의서를 기한 제한 없이 사용할 수 있도록 하면서, 집행부 업무 불능 및 사업 지체의 원인이 되기도 한다.
따라서 개정법과 함께 시행령을 만들면서, 해임동의서 발의 요건 및 기간을 정하지 않은 중복사용 등은 막아야 할 것이다.
6. 전자적 방법 의결권 위조·조작·유출 금지, 위반한 자→형사 처벌
-도시정비법 제45조의2, 제135조제1호의2 신설
전자투표의 경우 코로나 예방 외에도 서면 투표보다 신뢰성·투명성을 보장할 수 있다는 장점이 있지만, 검증된 시스템이 마련되지 않고 비밀투표가 보장되지 않고 최악의 경우 조작 가능성이 제기되고 있다(강동구 모 재건축현장에서 발생한 사례가 있음).
이에 전자적 방법에 따른 의결권 행사 결과를 위조ㆍ조작하거나 유출한 경우에 대한 제재규정이 없어 처벌규정을 신설하였다.
도시정비법 신설안
제45조의2(전자적 방법을 통한 의결권 행사 관련 금지행위) 누구든지 전자적 방법을 활용한 의결권 행사 결과를 부당하게 위조·조작 또는 유출하거나 결과의 위조·조작 또는 유출을 요구하는 행위를 하여서는 아니된다
<신설>
제135조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
1의2. 제45조의2를 위반하여 전자적 방법을 활용한 의결권 행사 결과를 부당하게 위조ㆍ조작ㆍ유출한 자 또는 결과의 위조ㆍ조작ㆍ유출을 요구한 자
<신설>
7. 정비계획 변경 및 사업시행계획인가 심의 특례
도시정비법 제50조의3 후단신설
2023.7.18. 정비계획의 변경이 필요한 경우 그 변경을 위한 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합하여 검토ㆍ심의할 수 있도록 변경되어, 2024.1.19.부터 시행되고 있다.
이렇게 개정된 도시정비법은 2023.7.18. 법률 제19560호로 일부개정에선 사업시행계획 통합심의 규정(법 제101조의7)을 삭제하고 법 제50조의2를 신설하였던 것이다.
종전에는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업 등 공공정비사업에서만 통합심의가 규정되어 있고 통합심의 여부도 재량으로 규정되어 있었으나,
모든 정비사업에서 사업시행계획인가 시 건축, 경관, 교육, 교통, 환경 등에 관한 각종 심의 내지 영향평가를 통합심의 할 수 있다.
◆ 개정법안에는 입안요청권 vs 통합심의 요청권 들어 있어
이번 9.7대책의 후속 개정법안에서는 사업시행자인 조합이 통합심의 개최를 요청할 수 있으며, 요청을 받은 정비구역의 지정권자는 특별한 사유가 없으면 그 요청을 따르도록 하였다.
지정권자의 재량권에 대하여 사업시행자(대표적 조합)이 요청하면 특별한 사유가 없으면 따르도록 한 점이 눈에 띈다.
개정 도시정비법
제50조의3(정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례) ① 정비구역의 지정권자는 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가(인가받은 사항을 변경하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 앞서 제16조제2항에 따라 결정ㆍ고시된 정비계획의 변경(정비구역의 변경도 포함하며, 제15조제3항에 따른 경미한 변경은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)이 필요한 경우 제16조에도 불구하고 정비계획의 변경을 위한 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합하여 검토 및 심의할 수 있다.
이 경우 사업시행자는 통합심의 개최를 요청할 수 있으며, 요청을 받은 정비구역의 지정권자는 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.
<계속>
