■ 조합원의 자격
도시정비법 제39조제1항(1)
법 제39조(조합원의 자격 등) ① 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우엔 위탁자, 사업시행자가 LH등인 경우에는 분양신청을 할 수 있는 자를 말함. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20, 2023.6.9, 2025.5.20>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 LH등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
● (법, 서울시 도시정비조례) 개정 연혁
도시정비법 제39조, 서울시 도시정비조례 분양대상 조문
1. 도시정비법, 도시정비조례 시행 이전
도시재개발법, 서울시 도시재개발사업조례
도시정비법 이전인 도시재개발법 및 도시재개발사업조례에서 재개발조합원에 대한 조합원 자격 및 분양대상을 규정한 바 있다. 반면, 재건축사업의 근거법인 주택건설촉진법에선 별도 규정이 없었다.
도시재개발법
제14조(조합원) 조합원은 조합이 시행하는 재개발구역안의 토지등의 소유자와 그 지상권자로 하되 토지등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 1인의 조합원으로 본다.
.
위 도시재개발법상 공유의 경우에 “그 수인을 1인의 조합원으로 본다.”는 의미는 현 도시정비법 제39조제1항에서의 “대표하는 1인을 조합원이다.”는 규정과 같은 뜻이다.
Q. 토지등의소유자가 공유일 경우의 재개발조합원의 자격은?
A. 토지등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 경우에 조합원 자격에 대해서는 도시재개발법 제20조제2항에서 그 수인을 1인의 조합원으로 보도록 규정하고 있는바, 이 경우 공유권을 공유자의 지분별로 분할하여 등기하거나 지분등기 없이 공유하는 문제는 공유자간에 내부적으로 결정할 문제이므로, 공유물의 처분에 있어서 공유자 전체의 동의가 선행되어야 하는 등 소유권과 구분되는 권리인 공유권이 지분별로 등기되었다 하여 공유지분권을 소유권과 동일하게 보아 지분권자 각각에게 조합원자격을 인정할 수 없을 것임.
다만, 공유지분 토지 각각의 지분면적이 건축법에 의한 대지최소면적 이상인 경우에는 각각의 재개발사업의 시행으로 건립된 대지 또는 건축시설의 분양대상자로 하고 있음(서울시 주개 1994.8).
당시 서울시 도시재개발사업조례 나목에서 같은 내용을 뒀다.
다만, 조례에서는 가목인 “수인의 분양신청자가 1세대를 구성하는 경우”에도 1인만 분양대상자로 하는 규정을 추가하였다.
도시재개발사업조례
제27조(주택재개발사업의 분양대상) ② 다음 각 목의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
가. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우
나. 제1항제3호에 의한 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우
다, 라: 생략
2. 2003.7.1.~2009.9.6
두 법률이 2003.7.1. 통합, 시행된 도시정비법 제19조, 도시정비조례 제24조에서 재개발사업에 관련 규정을 두면서, 양자 모두 수인의 공유에 속하는 경우, 1인을 조합원으로 보며 1주택을 공급하도록 했다.
법 제19조는 투기과열지구 여부나 재건축·재개발사업 종류에 불문하고 공통 적용되었다.
.
법 제19조(조합원) 정비사업(시장·군수 또는 토지주택공사등이 시행하는 정비사업은 제외)의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
Q. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 규정하고 있는데, 이 경우 공유자 각각이 조합원으로 인정하는지?
A. 도시정비법 제19조제1항에 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”고 규정하고 있는바,
질의와 같이 공유자 각각을 조합원으로 보는 것이 아니라 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 할 것임(건교부 주환 2006.3.30).
.
▲ 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항)과의 관계
법 제48조제2항제6호에선 “1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”는 규정을 둬 재개발사업의 기준을 뒀다.
반면, 제7호 주택재건축사업의 경우, “제6호에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.”는 다른 규정을 뒀다.
Q. 재건축사업에 동일 조합원 또는 동일 세대가 1주택 및 1부대․복리시설을 소유한 경우 2 주택을 공급받을 수 있는지, 1주택 및 1부대․복리시설을 공급받아야 하는지?
A. 도시정비법 시행령 제52조에 의하여 재건축사업의 조합원(세대원 포함)이 주택 및 복리시설을 각각 소유한 경우에는 공급받고자 하는 의사에 따라 2주택까지도 공급할 수 있을 것임(건교부 주환 2005.3.22).
▮ 2005.3.18. 법 개정 시행
재개발사업은 법 제19조에서 강제조합원이며 재건축사업은 임의조합원이었지만, 법 제19조 위임 없이 시행령에서 “조합설립에 동의한 자를 조합원으로 한다”는 규정을 두었다.
이를 바로 잡기 위해 2005.3.18. 시행령의 규정을 법 제19조에 옮겨 와, 지금까지 이 형태를 유지하고 있다.
또한, 같은 날 재건축사업에 투기과열지구를 적용시켜, 조합설립인가 이후 조합원 지위승계를 제한하였다.
도시정비법[시행 2005.3.18.][법률 제7392호, 2005.3.18, 일부개정]
제19조(조합원의 자격 등) ①정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18>
② 생략(투기과열지구 조합원 지위승계 제한)
2009.7.30. 도시정비조례가 개정되어 재개발사업의 경우 수인의 분양신청자가 1세대는 1인을 분양대상자로 규정하였으며 이 규정은 현재까지 그대로 운용되고 있다.
다만 이 도시정비조례상 규정은 공동주택 재건축사업에 적용되지 않았다.
조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ② 제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.(개정 2009.7.30)
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우.
이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.(개정 2009.7.30)
3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.
다만, 2003.12.30 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2009.7.30)
Q. 집사람이 성동구에 있는 재개발조합원으로서 동·호수를 마치고 공사가 진행되고 일반분양은 아직 하지 않았음. 제가 한 개를 더 매입해서 같은 구역의 조합원이 되고자 함. 그런데 재개발조합에서는 1세대 2주택이 안 된다고 하는데, 그 근거법규가 있는지?
이미 조합원 동·호수가 결정되어 중도금까지 납부하고 있는데, 1세대 2주택이 왜 안 되는지?
A. 도시정비법 제48조제2항제6호에 따라 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급해야 하며, 서울시 도시정비조례 제27제2항제2호에 의하면 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양신청자로 보도록 규정하고 있음
또한, 같은 법 제50조에 의해 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 하며, 이는 관리처분계획에 따라 분양처분하는 이전고시까지 지켜야 할 것임(서울시 재생협력과 2014.11.6.)
▲ 2005.3.18 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항)과의 관계
종전과 같이 공유나 1세대는 1주택만 공급하도록 하되, 투기과열지구가 아닌 재건축사업의 경우에는 소유한 주택 수만큼 공급이 가능하도록 환화했다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다. <개정 2005.3.18>
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
가. 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
나. 근로자(공무원인 근로자를 포함)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등
Q. 재건축사업은 1세대에 1주택을 공급하는지, 조합원의 자격이전 제한을 조합설립인가일부터인지?
A. 도시정비법 제48조제2항에 의하여 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급해야 함.
다만, 투기과열지구 안에 위치하지 않는 재건축사업의 토지등소유자 등에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있으며, 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 재건축사업의 조합원 자격이전은 조합설립인가일부터 소유권이전등기일까지 제한하고 있음(건교부 주택건설공급과 2005.11.22.).
<계속>
