전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<10>
<개정판>
3) 노특법상 선도지구에 대한 특별정비구역 지정 제안
노특법 제11조
법 시행 후 1기신도시 5개 도시에서는 1차 선도지구 지정을 통하여 특별정비구역 지정을 진행해 왔다.
2차 지구 선정방식을 주민제안 방식으로 진행될 것으로 알려져 있다.
현재 국토부의 노후계획도시 특별정비계획 수립지침에서 선도지구에서 특별정비구역 지정 제안에 한정되어 있어 향후 개정이 필요하다.
▲ 노후계획도시특별정비구역의 지정
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수인 특별정비구역 “지정권자”는 특별정비예정구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역을 특별정비계획을 결정하여 특별정비구역으로 지정(변경 지정 포함)할 수 있다(법 제11조제1항).
1. 양호한 정주환경 확보를 위하여 일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 일단(一團)의 토지 내의 단독ㆍ공동주택단지 등을 통합적으로 정비할 필요가 있는 구역
2. 도시기능 향상을 위하여 주요 역세권 및 상업ㆍ업무지구의 복합ㆍ고밀개발이 필요한 구역
3. 광역교통시설 및 기반시설을 확충 또는 개선하거나 도시의 자족기능 향상을 위하여 개발 및 정비가 필요한 구역
4. 이주단지 조성이나 순환용 주택 공급 등 이주대책 추진에 필요한 구역
5. 그 밖에 노후계획도시정비가 필요한 구역으로서 영 제15조 요건을 갖춘 구역
제1항에도 불구하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역의 토지등소유자는 해당 구역 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정권자에게 특별정비구역 지정을 제안할 수 있다(동조 제2항).
▲예비사업시행자 또는 예비총괄사업관리자의 특별정비구역 지정 제안
노후계획도시 특별정비계획 수립지침[시행 2025.3.18.][국토부고시 제2025-138호, 20
25.3.18 제정]
지정권자는 법 제11조제2항에 따른 토지등소유자의 특별정비구역 지정 제안을 같은 조 제3항에 따라 수용하여 특별정비구역을 지정할 수 있다(동 수립지침 제27조제2항).
- 선도지구 지정된 특별정비예정구역의 경우
예비사업시행자(LH, 한국부동산원, 지방공사, 신탁업자, 법 제19조제1항제1호 내지 제3호가 총자본 50/100초과하여 공동출자한 법인) 또는 예비총괄사업관리자(노후계획도시정비지원기구, 공공기관, 지방공사, 건설엔지니어링사업자)와 특별정비계획 수립 등에 대하여 협약 또는 계약(이하 "협약등")을 체결하려는 주민대표단(주택단지별로 안배한 총 25인 이내의 토지등소유자로 구성된 자를 말함)는 해당 구역 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 법 제19조제2항에 따른 사업시행자 지정 이전에 협약등을 체결할 수 있다. 단, 선도지구로 지정(지정권자의 공모를 거쳐 선도지구로 선정ㆍ고시한 특별정비예정구역을 포함)된 특별정비예정구역의 토지등소유자에 한한다(동조 제3항).
지정권자는 위 제3항에 따라 토지등소유자와 협약등을 체결한 자를 노후계획도시정비사업의 예비사업시행자(법 제19조제2항제2호ㆍ제3호ㆍ제5호ㆍ제6호에 따른 자의 경우) 또는 예비총괄사업관리자(영 제23조제1항 각 호에 따른 자의 경우)로 토지등소유자와 협약등을 체결한 자의 별지 제2호 또는 제3호 서식에 따른 신청 또는 제안을 받아 우선 지정할 수 있으며, 그 지위는 특별정비계획 수립 시까지로 한정한다(동조 제4항).
4) 소규모주택관리계획의 주민 또는 LH등 수립 제안
◆주민(이해관계자 포함) 또는 토지주택공사등의 관리계획 수립 제안
소규모주택정비법 제43조의2
소규모주택정비법은 도시정비법과는 달리 정비계획 및 정비구역 지정·고시 단계가 없는 저층 주거지의 개발기법으로, 가로주택정비사업, 소규모재개발·재건축사업 등이 있다.
특히, 소규모주택관리계획에 의한 관리지역을 서울시는 ‘모아타운“이란 자신들의 브랜드명으로 하며, 모아타운을 구성하는 개발사업을 가로주택정비사업, 소규모재개발·재건축사업 등을 구성할 수 있는데 이를 ’모아주택‘이라고 부른다.
관리지역이 아닌 소규모주택정비사업은 일반적으로 1만제곱미터 미만이지만, 관리지역의 경우 2만제곱미터로 확장하여 개발할 수 있게 된다.
서울시는 관리지역 지정을 위해 자치구 공모에 의해 진행해 오다가, 토지등소유자의 반대로 인해 2024.7.31 주민제안제도로 전환하게 되었다.
<서울시 보도자료 2024.7.19.>
'모아타운' 투기근절하고 주민제안 방식으로 전환 추진
-모아타운 주민갈등‧투기세력 막기 위한 ”모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획“ 마련
-모아타운 자치구 수시 공모 올해 7월 말 조기 종료, 주민제안 방식으로 전환해 사업 이어가
□ 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진했던 소규모정비사업인 ‘모아타운’ 사업이 오는 7월 말까지 자치구 공모를 종료하고, 앞으로 주민 제안 방식으로 전환해 사업을 이어간다.
□ 또한, 원주민의 참여율을 높이고 투기세력 주도 추진 차단을 위해 모아타운 주민제안 동의 요건 강화 및 검토기준을 새롭게 마련했다. 관리계획 수립전, 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 토지등소유자 수의 50% 이상 동의에서 주민제안 조례 기준인 토지등소유자 60% 및 토지면적 1/2 이상으로 일원화하고, 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 市자문요청 접수일 또는 區접수일(주민요청 시)로 앞당겨 지정할 예정이다.
□ 모아타운 주민제안 적정범위 자문시 세부 검토 기준을 마련해 부적합하다고 판단되는 지역은 추진을 불허할 예정이다. 구체적인 검토 기준은 ▴동의자 중 노후ㆍ불량 건축물 소유자의 동의가 2/3 미만, ▴22년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상, ▴반대 동의율이 토지등소유자의 25% 또는 토지면적 1/3 이상 ▴부동산 이상거래 등으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느 하나에 해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다.
◼ 근거규정
소규모주택정비법
제43조의2(소규모주택정비 관리계획의 수립) ① 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 지역에 대하여 소규모주택정비 관리계획(이하 “관리계획”)을 수립(변경수립을 포함.)하여 시ㆍ도지사에게 승인을 신청할 수 있다. 이 경우 주민(이해관계자 포함) 또는 토지주택공사등은 국토부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수등에게 관리계획의 수립을 제안할 수 있다. <개정 2023.4.18.>
1. 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 소규모주택정비사업이 필요한 경우
2. 빈집밀집구역으로서 안전사고나 범죄발생의 우려가 높아 신속히 소규모주택정비사업을 추진할 필요가 있는 경우
3. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 소규모주택정비사업을 추진할 필요가 있는 경우
서울시 소규모주택정비조례
제44조의5(소규모주택정비 관리계획의 수립 제안) ① 법 제43조의2제1항 단서 및 시행규칙 제10조의2제2항에 따라 주민(이해관계자를 포함한다) 또는 토지주택공사등이 구청장에게 관리계획의 수립을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 60% 이상 및 토지 면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다.
② 제1항에 따라 관리계획의 수립을 제안하는 자는 시행규칙 제10조의2의 사항이 포함된 서류를 구청장에게 제출해야 한다.
[본조신설 2023.12.29.]
<계속>
