8. 정비구역 지정·고시
도시정비법 부칙, 제17조, 도시재정비법 제13조제1항
정비계획 및 정비구역 지정·고시 절차는 “5. 소규모정비사업에 정비계획 및 정비구역 절차 없다. 1) 도시정비법상 재건축·재개발사업 절차”를 참조하기 바란다.
1) 50만 미만의 시, 정비기본계획 수립 없이 정비구역 지정 가능
법 제4조제1항, 제8조제1항
정비사업의 진행은 일반적으로 정비예정구역을 대상으로 구체적 정비계획을 수립하여 정비구역 지정하는 절차로 진행하게 된다.
정비예정구역을 선정하려면 정비기본계획 수립권자인 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며, 도지사가 대도시(특별시, 광역시, 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 도시)가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(법 제4조제1항).
이를 토대로 정비구역 지정권자인 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 구역에 대하여 법 제16조에 따른 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있다(법 제8조제1항).
▮ 대도시가 아닌 시는 정비기본계획 수립 없이 정비계획을 결정해 정비구역을 지정할 수 있는지(대법원 판례로 인정)
정비기본계획이 수립되어 있는 곳은 앞에서 설명한 “2. (정비)기본계획의 수립(변경), ▮정비기본계획의 수립권자”편을 참고하기 바란다.
군포시 일원 정비구역 지정을 위한 과정에서 '역세권 재개발사업 준비위원회'가 2020.1월 군포시에 정비구역 지정 입안을 제안했고, 2021.12월 군포시는 약 5.8만㎡ 부지에 대한 정비계획 결정 및 정비구역 지정·고시를 진행했다.
이에 해당 지역 토지등소유자들이 "군포시가 기본계획을 수립하지 않고 정비구역을 지정한 것은 위법"이라며 소송을 제기했다.
그러나 법원은 이를 받아들이지 않았다. 법원은 "군포시는 인구 50만 명 미만으로, 경기도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 해당하므로 기본계획 없이 정비구역 지정이 가능하다"고 판단했다.
2025.1.23. 대법원에서는 “도가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정한 시의 경우 기본계획을 수립하지 않고 정비구역을 지정할 수 있다”는 취지의 원심판결에 손을 들어줘 상고 기각 판결을 내리며, .기본계획 수립 없이 곧바로 정비계획을 입안하고 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다고 판시했다.
대법원 2025.1.23선고 2024두55006판결 지구지정처분취소소송
판시사항
대도시가 아닌 인구 50만 미만인 시장은 도시·주거환경정비기본계획 수립 없이 곧바로 정비계획을 입안하고 결정하여 정비구역을 지정할 수 있는지(원칙적 적극)
판결요지
구 도시정비법(2020.12.31 법률 제17814호로 개정되기 전의 것) 제4조제1항은 '시장 등은 관할 구역에 대하여 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 '기본계획')을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만 도지사가 대도시(인구 50만 이상인 시)가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.'고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제2항은 '대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 한다. 다만 제1항 단서에 해당하는 변경의 경우(대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우)에는 도지사의 승인을 받지 아니할 수 있다.'고 규정하고 있다.
기본계획의 수립권자인 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 원칙적으로 기본계획을 수립해야 하나, 예외적으로 대도시가 아닌 시, 즉 인구 50만 명 미만의 시로서 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 않을 수 있다. 이는 인구 50만 미만의 시는 재개발사업 또는 재건축사업의 수요가 많지 않은 점을 고려하여 기본계획을 수립하지 않고도 정비구역을 지정할 수 있도록 함으로써 계획수립의 부담을 덜 수 있도록 하는 데에 입법 취지가 있다.
기본계획의 수립의무가 없는 대도시가 아닌 시의 시장은 도지사의 승인을 받아 기본계획을 수립한 경우가 아니라면 기본계획 수립 없이 곧바로 정비계획을 입안하고 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다.
2) 정비구역 지정·고시 의제
아파트지구개발기본계획과 재정비촉진계획 변경·결정, 지구단위계획 결정·고시
의제(擬制)란 본질은 같지 않지만 동일한 것으로 하여 동일한 법률효과를 주는 것을 말한다(~~로 본다, 간주한다는 표현을 하기도 함).
“의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.”는 것은 의견을 제시하지 않고 60일이 지나면 이의가 있어도 다른 의견을 개진할 수 없다는 뜻이다.
예) 정비계획의 입안권자는 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다(도시정비법 제15조제2항).
정비사업을 위해 정비구역 지정·고시를 해야 정비구역의 범위 및 정비사업의 종류가 정해지고, 토지등소유자의 수가 정해진다.
이러한 도시정비법상의 정비구역 지정·고시를 거치지 않아도 밟은 것으로 간주할 필요가 있는데, 이에 관련해서 다음과 같은 사례가 있다.
도시재정비법상 재정비촉진계획 변경·결정으로 정비기본계획이나 정비구역으로 의제받게 된다. 광역정비사업의 시행으로 그동안 많은 재정비촉진사업이 진행되었으나, 기타 지역은 존치정비구역이나 존치관리구역으로 남아 있었다.
이를 개발하려면 종전의 재정비촉진계획을 변경해야 하는데, 변경·결정을 하는 경우, 기존의 정비기본계획이나 정비계획 및 정비구역 지정되기 않은 곳은 정비기본계획의 수립(변경) 또는 정비계획 수립(변경)으로 의제받아 진행하게 된다(도시재정비법 제13조제1항).
이외에도 택지개발촉진법상 조성된 아파트(강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 택지개발지구)이거나, 구 토지구획정리사업법(현 도시개발법)에 의한 집단체비지에 조성된 아파트지구의 경우 도시정비법에 의한 구역지정 절차를 밟지 않아도 정비구역 지정·고시된 것으로 본다.
위 개발기법에 의한 경우인 정비구역 지정·고시 의제 이후에 상가지분쪼개기가 이뤄진 경우, 현금청산의 문제가 제기될 수 있음을 얘기하는 것이다.
▮아파트지구개발기본계획 변경·결정
◆재건축사업의 상가지분쪼개기, 정비구역 지정고시로 의제된 이후엔 현금청산 우려
아파트지구개발기본계획 변경·결정은 정비구역으로 의제되었다(정비구역으로 의제여부는 이후 상가지분쪼개기로 추후 관리처분계획에서 현금청산 대상여부를 가리는 중요한 기준이 됨).
2023년 이후 서울시는 아파트지구에 대해 지구단위계획으로 변환되어, 아파트지구는 이제 지구단위계획 결정·고시를 거쳐 정비구역을 지정·고시한다.
도시정비법 부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제5조(주거환경개선지구 등에 관한 경과조치) ③ 국토계획법에 의한 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토계획법에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.
▲ 부산시 아파트지구
6개 저밀도 아파트지구: 남천지구(수영구 남천동 1808번지 일원), 반여지구(해운대구 반여동
1477번지 일원), 수안지구(동래구 수안동 665번지 일원), 화명지구(북구 화명동 935번지 일
원), 덕포지구(사상구 덕포동 198번지 일원)
해운대구 중동 1519번지 일원(중동1지구)
▲ 대구시 아파트지구 현황(달서 아파트지구)
▮ 재정비촉진계획 변경·결정과 정비구역의 지정(변경) 및 정비계획의 수립(변경)
◆ “서울시 뉴타운사업→ 재정비촉진사업”을 거쳐 재개발, 재건축사업으로 진행
◆ 재정비촉진계획 변경으로 정비기본계획이나 정비구역으로 간주(의제)
재정비촉진지구 중에서 재개발사업으로 진행하려면 재정비촉진구역이어야 한다. 따라서 존치정비구역이나 존치관리구역은 반드시 재정비촉진구역으로 변경되어야 한다.
아래 공고문은 존치정비구역, 존치관리구역을 재정비촉진구역으로 변경하겠다는 공고문이다.
재정비촉진지구 중에서 재정비촉진계획을 변경하겠다는 것으로, 종전의 존치정비구역인 자양2존치정비구역(2,649㎡)을 자양5재정비촉진구역으로 신규지정되어 도시환경정비사업(현재의 도시정비형 재개발사업)을 위한 정비구역으로 의제를 공고하였다.
또한, 자양4존치관리구역(5,823㎡)을 자양2존치정비구역과 같이 자양5재정비촉진구역(2,649+
5,823=8,472㎡)으로 변경하겠다는 것을 알 수 있다.
서울시 광진구공고 제2012-676호
「구의‧자양 재정비촉진지구」 자양5재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경(안) 공람 공고
1. 구의․자양재정비촉진지구 자양5재정비촉진구역 신규지정에 따른 재정비촉진계획 변경(안)에 대하여 도시재정비법 제9조제2항 및 동법 시행령 제9조제1항에 의거 일반인 및 이해관계인에게 알리고 관련 도서를 공람합니다.
2. 본 자양5 재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경(안)에 대하여 의견이 있을 경우 공람기간 내에 아래 공람장소에 의견을 제출할 수 있습니다.
2012. 7. 23
서울시 광진구청장
가. 공람기간 : 2012.7.23 ~ 2012.8.6(공고일 익일부터 14일간)
나. 공람장소 : 서울시 광진구 자양동 777(자양로 150번지) 광진구청 도시디자인과
다. 공람내용 : 구의․자양재정비촉진지구 자양5 재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경(안)
1) ~ 8) 생략
9) 촉진구역 지정에 관한 사항(변경)
ㆍ주요 내용
-자양5재정비촉진구역(도시환경정비) 신규 지정
- 위치 및 면적 : 광진구 자양동 219-25일대 8472㎡
- 기존 자양2존치정비구역과 자양4존치관리구역을 통합
- 주용도 : 주거/건폐율 : 60% 이하
용적률 : 300%(기준), 446%(최대)
높이 : 100m(최고)
- 계획 세대수 : 202가구(임대 25가구 포함)
정비기본계획 수립의무가 없는 50만 미만의 시에서 재정비촉진구역으로 지정되는 경우, 정비기본계획이 수립된 것으로 의제된다(대표적, 경기도 광명시의 경우).
정비기본계획이 있는 서울시의 경우, 재정비촉진계획 변경으로 정비기본계획의 변경이 있는 것으로 의제된다.
도시재정비법
제13조(재정비촉진계획 결정의 효력) ① 제12조에 따라 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시되었을 때에는 그 고시일에 다음 각 호에 해당하는 승인ㆍ결정 등이 있은 것으로 본다. <개정 2011.4.14, 2017.2.8, 2023.12.26>
1. 도시정비법 제4조에 따른 정비기본계획의 수립 또는 변경, 같은 법 제8조에 따른 정비구역의 지정 또는 변경 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립 또는 변경
▮ 지구단위계획 결정·고시
도시정비법 제17조제2항
택지개발촉진법에 의해 개발된 양천구·강남구 개포택지개발지구의 경우, 지구단위계획 결정을 하고 동시에 정비구역 지정·고시를 한 바 있다.
아래 고시문에서는 “Ⅰ. 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 결정(변경), Ⅱ. 특별계획구역9 세부개발계획 결정, Ⅲ. 정비계획 수립 및 정비구역 지정” 순으로 배열되어 있다.
재건축사업과 관련된 부분은 고시문 중 ‘Ⅲ. 정비계획 수립 및 정비구역 지정’을 살펴보아야 한다.
서울시고시 제2025-419호
목동9단지 아파트 재건축사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역 9 세부개발계획 수립·지형도면 고시
서울시고시 제2023-408호(2023.9.14.)로 지구단위계획 결정(변경), 서울시고시 제2024-575호(2024.11.28.) 지구단위계획(부분 재정비) 결정(변경) 고시된 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 내 특별계획구역9(양천구 신정동 312번지 일대 목동9단지 아파트) 재건축사업에 대하여, 2025년 제5차 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회(2025.06.18.) 심의를 통해 도시정비법 제16조 및 제17조, 국토계획법 제30조, 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 목동9단지 아파트 재건축사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역9 세부개발계획 수립, 지형도면을 고시합니다.
2025년 7월 31일
서 울 특 별 시 장
Ⅰ. 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 결정(변경)
Ⅱ. 특별계획구역9 세부개발계획 결정
Ⅲ. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
1. 정비사업의 명칭 : 목동9단지 아파트 재건축 정비사업
2. 정비구역의 위치 및 면적
3. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
4. 정비계획
▲ 정비구역 지정·고시 후 상가지분쪼개기의 현금청산
도시정비법 제76조제1항제3호
정비구역 지정 후 상가지분쪼개기를 취득한 자에 대해 현금청산할 수 있다는 규정(법 제76조제1항제3호)에 재정비촉진계획 변경·결정, 지구단위계획이나 아파트지구개발기본계획 변경·결정에 해당되는지 확인이 필요하다.
2024.1.30. 개정 도시정비법이 시행되면서 정비구역 지정 후 분할된 상가의 양수인은 현금청산될 수 있다. 부칙에선 이 법 시행 이후(2024.1.30.)에 최초의 관리처분계획인가(변경인가는 제외)를 신청하는 경우부터 적용된다.
강남구 일부 재건축사업장에서는 지구단위계획 및 정비구역 지정·고시된 이후 상가지분쪼개기가 이뤄진 경우가 있어, 향후 현금청산 해당 여부가 주목된다.
도시정비법
법 제17조(정비구역 지정ㆍ고시의 효력 등) ① 정비구역의 지정ㆍ고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토계획법」 제52조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 같은 법 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. <개정 2018.6.12.>
② 「국토계획법」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 제9조제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다.
③ 정비계획을 통한 토지의 효율적 활용을 위하여 「국토계획법」 제52조제3항에 따른 건폐율ㆍ용적률 등의 완화규정은 제9조제1항에 따른 정비계획에 준용한다. 이 경우 “지구단위계획구역”은 “정비구역”으로, “지구단위계획”은 “정비계획”으로 본다.
④~⑤ 생략
지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립만으로 정비계획 및 정비구역 변경이 가능한지(도시정비법 제17조 등)(법제처 2018.10.2 서울시)
Q. 도시정비법 제16조에 따른 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시가 이루어진 이후 정비계획 및 정비구역의 변경이 필요한 경우 해당 구역을 대상으로 정비계획에 포함해야 하는 사항을 모두 포함한 국토계획법에 따른 지구단위계획을 결정ㆍ고시하는 것만으로 도시정비법 제17조제2항에 따라 정비계획 및 정비구역이 변경된 것으로 볼 수 있는지, 도시정비법에 따른 정비계획 및 정비구역의 변경절차를 다시 거쳐야 하는지?
＜질의 배경＞
서울시에서는 00아파트지구(2002.12.30 법률 제6852호로 제정된 도시정비법 부칙 제5조제3항에 따라 재건축구역으로 보며 정비계획이 수립된 것으로 보는 지구)에 대한 정비계획의 변경이 필요하나 해당 내용을 포함하는 지구단위계획을 수립하는 것으로 추진할 수 있는지에 대해 국토부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.
A. 이 사안의 경우 지구단위계획을 결정ㆍ고시하면 정비계획 및 정비구역이 변경된 것으로 볼 수 있음.
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017.10.24, 2018.3.20, 2022.2.3, 2023.6.9, 2024.1.30.>
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018.6.12, 2024.1.30.>
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 「집합건물법」에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
5. 「집합건물법」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
부칙 <법률 제20174호, 2024.1.30.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제113조의3의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(관리처분계획의 수립기준 및 권리산정 기준일에 관한 적용례) ① 제76조제1항제3호의 개정규정은 이 법 시행 이후 관리처분계획인가(변경인가는 제외한다)를 신청하는 경우부터 적용한다.
<계속>
