1. 재개발·재건축, 28년 착공 시 임대주택 인수가격 상향(기본형건축비의 80%→100%)
1) 임대주택 건축비(표준건축비⇒기본형건축비의 80%)
(대책 발표일 후 관리처분인가를 받고, ‘28년 내 착공 시)
표준건축비는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 등에 사용되는 금액으로 국토부가 3년마다 고시하고 있음
그러나 표준건축비는 3년 단위로 고시되기 때문에 최근 급격한 공사비 및 원자재가격 상승 등 시장 상황의 변화를 즉각적으로 반영하기 어려워 현실적인 인수가격 산정이 필요하다는 지적이 있었음
이에, 임대주택 매입가격을 현실화하고자 ‘2024년 3.28 건설경기 획복 지원방안’의 후속조치로 입법예고되어, 인수가격 산정기준을 표준건축비→기본형건축비의 80%로 변경하는 도시정비법 시행령 제68조제2항이 개정됨
<도시정비법 시행령>
제68조(재개발임대주택 인수방법 및 절차 등) ② 법 제79조제5항에 따른 재개발임대주택의 인수 가격은 다음 각 호의 금액 또는 가격을 합한 금액으로 하며, 제2호에 따른 부속토지의 가격은 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 감정평가법인등 둘 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다. <개정 2024.12.17.>
1. 「주택법」 제57조제4항 전단에 따른 국토부장관이 정하여 고시하는 건축비(이하 이 조에서 “기본형건축비”)의 80%에 해당하는 금액. 이 경우 기본형건축비는 제67조에 따른 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 분양 공고일 직전에 고시된 금액으로 한다.
2. 부속토지의 가격
3. 다음 각 목에 따른 금액의 범위에서 인수자가 정하는 금액을 합산한 금액. 이 경우 인수자가 시ㆍ도지사 또는 시장, 군수, 구청장인 경우에는 다음 각 목에 따른 금액의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기준에 따라 정한다.
가. 기본형건축비에 가산되는 금액으로서 국토부령으로 정하는 금액
나. 제2호에 따른 부속토지의 가격에 가산되는 금액으로서 국토부령으로 정하는 금액
정비사업의 사업성 개선을 위하여 종전에는 재개발사업의 정비조합이 의무적으로 건설하는 임대주택을 시ㆍ도지사 등이 인수하는 경우 해당 주택의 인수 가격 산정기준을 「공공주택 특별법」에 따른 표준건축비로 하던 것을, 앞으로는 「주택법」에 따른 기본형건축비로서 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 분양 공고일 직전에 고시된 금액의 80%에 해당하는 금액으로 개정함
2) 현재 임대주택 인수가격 수준
국토부장관이 고시하는 기본형건축비의 80%이며, 실제 가격은 최근 고시 기준 기본형건축비는 ㎡당 약 222만원으로, 조합이 받는 인수가격은 그 80%인 ㎡당 약 178만원 수준임.
그러나 원자재 가격과 인건비 급등으로 실제 서울 주요 정비사업지 공사비는 ㎡당 300만원(3.3㎡당 1,000만원)을 훨씬 상회하고 있음.
이 때문에 조합은 임대주택을 지을 때마다 실제 공사비의 약 60% 미만만 보전받고, 나머지 차액은 조합원 분담금 증가로 그대로 이어져 사업지연의 원인이 되었음
▮2026. 8.13 대책의 '80%→100% 상향' 취지와 의미
정부의 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 100% 상향은 “정비사업의 공사 원가 보전 현실화와 공급 속도전”을 위한 강력한 인센티브 조치임.
① 조합 사업성 개선 및 분담금 감소: 정부가 임대주택을 더 비싼 가격(100% 전액)에 매입하므로, 조합 손실이 줄어들고 조합원들의 추가분담금이 경감됨
② 다만 한시적 적용의 '조기 착공' 유도: 100% 상향은 모든 사업장에 영구 적용이 아니며, 대책 발표 이후 관리처분인가를 받아 2028년까지 착공하는 사업장에 한해 한시적으로 적용됨.
즉, "공사비 보전을 제대로 해줄 테니 갈등을 멈추고 2028년 내 착공"의 강력한 유인책임.
③ 수도권, 강북·비강남권 정비사업 활성화 역할: 분양가가 아주 높지 않아 임대주택 인수 가격에 민감했던 강북권 및 비강남권 재개발·재건축구역이 상대적으로 큰 혜택이 있으며, 중지된 도심 정비사업장의 시공사 갈등을 해결하고 주택 공급을 촉진하는 역할을 하게 될 것으로 예측됨.
2. 재개발 사업시행자(대표적 조합)가 현금청산자로부터 취득하는 부동산은 2년 내 착공 시, 취득세 감면
(적용대상) 대책 발표일 후 관리처분를 받고 취득일부터 2년 내 착공 시 감면(’27년까지 취득분은 면제, ‘28년 취득분 75% 감면)
8.13대책의 "재개발사업시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면" 조치는 현행 「지방세특례제한법」 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)를 개정하겠다는 취지임.
현재 정비사업 진행하면서 분양신청 하지 않아 '현금청산자'가 된 이들의 부동산을 사업시행자인 정비조합이 인수할 때, 그 소유권을 취득하여야 하는 조합의 취득세 부담이 높았음. 이를 한시적으로 면제 또는 감면하여 착공 속도를 높이겠다는 취지임
현행 조문과 향후 바뀔 개정 방향의 구체적인 구조는 다음과 같음.
1) 현행 조문 구조 및 문제점
관련 세제 규정: 「지방세특례제한법」 제74조제5항제1호
● 현행 제74조제5항제1호 : "재개발사업시행자(대표적 재개발조합)가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 50/100을 경감한다."
<지방세특례제한법>
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ⑤ 「도시정비법」에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”
)의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2028.12.31.까지 경감
한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는
부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주
택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주
택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <신설 2020.1.15, 2023.3.14, 2025. 12. 31.>
1. 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 50/100을 경감한다.
2. 재개발사업의 시행자가 「도시정비법」 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 50/100을 경감한다.
● 현행 한계: 현행법상 조합이 현금청산자 등으로부터 매입·수용하는 부지(토지 및 건축물)는 기본적으로 50% 감면(경감)만 적용받아 왔음.
최근 공사비 급등과 조합 분담금 증가 상황에서 50% 취득세 비용은 조합원들의 초기 사업비 부담을 가중요인으로 지적됨
2. 8.13 대책에 따른 조문 개정 방향 (안)
정부는 이 조문에 '한시적 특례 조항(특례 호 또는 단서)'을 신설하여 취득세 감면율을 대폭 상향할 계획이라고 함
● 개정의 조건: 단순히 모든 사업장에 주는 것이 아니라,
대책 발표 이후 ① 신규로 관리처분계획인가를 받고, ② 인가 후 2년 이내에 실제로 착공을 진행하는 사업장에만 적용하는 '속도전 연계형 특례'가 조문에 포함될 예정임
3) 법 개정 방식 및 적용 전망
이 대책이 실현되려면 국회에서 「지방세특례제한법」 개정안이 통과되어야 함.정부는 통상 연말에 이루어지는 세법 개정 또는 정비사업 촉진을 위한 원포인트 입법을 통해 제74조에 해당 부칙이나 특례 조항을 신설하는 방식으로 법 개정을 추진 예정이라고 함.
- 다음 편에는 "3. 소형주택을 세대수의 2/3 이상 공급 시, 공원·녹지 기부채납 완화(3㎡→2㎡, 5년 한시 적용)"부터 진행됩니다.
