3. 소형주택을 세대수의 2/3 이상 공급 시, 공원·녹지 기부채납 완화(3㎡→2㎡, 5년 한시 적용)
정비사업비 절감과 분양수입 극대화라는 2가지 측면에서 상당한 사업성 개선 효과가 있음
(적용대상) 5년 내 사업시행계획인가 신청 시(발표일 전 사업인가를 득했거나 신청한 곳 제외)
1) 현행 규정 vs 8.13대책 비교
현행 공원녹지법령에 따르면, 개발사업을 진행할 때 세대수나 부지 면적에 따라 공원·녹지를 의무적으로 확보해야 함.
① 현행 기준
1,000세대 이상의 주택건설사업 진행 시, 세대당 3㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적을 공원·녹지로 조성하여 지자체에 기부채납해야 함(단 시행규칙 별표2에서 정비사업은 1세대당 2㎡ 이상 또는 개발부지면적의 5% 중 큰 면적이만, 인허가청에서 "정비구역이라도 새로 짓는 주택 규모가 1,000세대 이상인 대단지 아파트라면 주택법 기준을 준용하여 세대당 3㎡를 가져와야 한다"고 강하게 해석하거나 조례로 규제해 왔음).
- 이 때문에 실무에서 정비조합은 고통을 호소하고 있지만, 어쩔 수 없었음.
도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙[별표 2] <개정 2010.6.30>
개발계획 규모별 도시공원 또는 녹지의 확보기준(제5조관련)
4. 「도시정비법」에 의한 정비계획: 5만제곱미터 이상의 정비계획 : 1세대당 2제곱미터 이상 또는 개발 부지면적의 5퍼센트 이상 중 큰 면적
② 8.13 대책 특례
전용면적 60㎡ 이하 등의 소형주택을 전체 세대수의 2/3(약 66.7%) 이상 공급하는 조건 충족 시, 기부채납 기준을 세대당 2㎡로 1㎡를 축소(5년간 한시 적용)하도록 개정하겠다는 것임.
- 정부가 발표한 8.13 대책의 핵심은 법령의 모호한 단서 조항이나 지자체의 과도한 유권해석을 차단하고, 대단지 정비사업이라 하더라도 소형주택 공급 요건을 충족하면 '무조건 세대당 2㎡'로 확실하게 깎아주겠다는 취지임
즉, 지자체가 관행적으로 요구하던 세대당 3㎡ 기준을 세대당 2㎡로 명확히 낮추어 주는 것이므로, 조합 입장에서는 세대당 1㎡만큼의 기부채납 부지를 아끼는 실질적인 절감 효과를 보게 됨.
2) 정비사업비 절감 및 사업성 개선 효과
예) 3,000세대 규모의 대단지 재개발 사업장이 소형주택을 2/3 이상 공급한다고 가정해 보면,
기부채납 면적 감소: 기존 기준으로는 9,000㎡(3,000세대×3㎡)를 공원으로 내놓아야 했지만, 대책 적용 시 6,000㎡(3,000세대×2㎡)만 내놓으면 됨.
즉, 3,000㎡(약 907평)의 땅을 기부채납하지 않고 아파트를 지을 수 있는 땅(택지)으로 전환할 수 있게 됨.
① 정비사업비(조성 비용) 직접 절감
조합이 공원 조성 비용인 토목비, 조경비, 시설물 설치비 등 순수 공원 조성 비용이 줄어 듬. 공원 조성비를 평당 약 200만원으로 낮게 잡아도 약 18억 원 이상의 직접적인 사업비가 절감됨.
② 분양수입 극대화(가장 큰 효과)
기부채납에서 제외된 3,000㎡(약 907평)의 부지에 용적률을 적용하여 아파트를 더 지을 수 있게 됨.
증가된 대지면적만큼 일반분양 세대수를 수십 세대 더 늘릴 수 있음.
만약 일반분양을 40세대 더 늘려 세대당 분양가를 8억 원으로 가정하면, 약 320억원의 추가분담금 경감(수입 증가) 효과가 발생함.
3) 관련 판례의 시사점
과도한 기부채납과 관련된 직접적인 대법원 판례들은 대책의 취지를 강력하게 뒷받침함.
① 법령상 근거가 없어도 '부담(기부채납 등)'을 붙일 수는 있지만, '비례의 원칙'과 '부당결부금지의 원칙'을 반드시 지켜야 함(대법원 96누4212 등)
행정청이 사업시행인가를 내주면서 사업과 직접적인 관련이 없거나, 지나치게 과도한 기반시설 조성을 조건(기부채납)으로 부과하는 것은 위법. 즉, 1인 가구가 늘어나는 시점에 소형주택 위주 단지에 과거 대형 평형 기준의 높은 공원 면적(3㎡)을 강제하는 것은 과도하다는 정책적 판단의 근거가 됨.
② 정비기반시설 무상양도 범위 분쟁 판결(대법원 2007두24289)
조합이 새로 설치하는 공원 등 정비기반시설의 비용과 국가로부터 양도받는 기존 토지의 가치를 계산할 때, 지자체가 임의로 조합에 불리하게 인가 조건을 붙인 것에 대해 대법원은 "조합의 재산권을 침해하고 정비사업의 사업성을 과도하게 악화시키는 처분은 위법하다"고 판시.
이번 8.13 대책은 지자체와 조합 간에 늘 발생하던 '과도한 공원 기부채납 요구' 분쟁을 법령(특례)으로 명확히 규정하여 차단하겠다는 조치라고 풀이됨
4. 재개발조합설립 동의율 완화(75%→70%)
재개발조합설립 동의율 완화는 초기 진입 문턱을 낮추어 정비사업 속도를 끌어올리고, 도심 내 주택 공급을 신속하게 확대하는 것임
1) 사업 초기 '병목 현상' 해소 및 기간 단축
정비사업 추진 과정에서 조합 설립은 사업 주체를 제도화하는 가장 중요한 관문임. 기존의 75% 기준 체제에서는 단 1~3%p의 동의율을 채우지 못해 조합을 설립하지 못하고 수년간 표류하는 사업장이 많았음.
● 취지: 마지막 5%의 동의서를 징구하기 위해 소요되던 극심한 시간과 비용 낭비(1장에 5천만원의 거래도 있었음)를 방지하겠다는 의도임.
● 효과: 정부는 이번 동의율 완화와 법정 대기 시간 단축 조치 등을 통해 정비사업 초기 단계를 최소 1년에서 최대 3년까지 앞당길 수 있을 것으로 기대함
2) 재건축과의 형평성(규제 일원화)
기존 정비사업법상 민간 재건축사업의 조합설립 동의율은 70%였던 반면, 재개발은 75%로 설정되어 있어 상대적으로 재개발의 문턱이 더 높았음.
● 취지: 기반시설이 열악한 도심 낙후지역을 정비하는 재개발사업에 더 엄격한 기준이 적용되던 불합리함을 개선하고자 함.
● 효과: 재개발 동의율을 재건축 수준(70%)으로 맞춤으로써 도심 주택 공급의 양대 축인 두 사업의 규제 형평성을 확보함.
▮8.13대책 중 재개발조합설립 동의율 완화(75%→70%)이 확정되면, 지정개발자 지정을 위한 동의율도 70%로 낮춰지는지
8.13대책으로 재개발조합설립 동의율이 70%로 낮아지면, 신탁회사를 지정개발자로 지정받기 위한 동의율 동일하게 70%로 함께 완화됨
현행 도시정비법상 신탁회사가 민간재개발의 '지정개발자(사업시행자)' 지위를 획득하려면 법 제27조제1항제3호에 의한 조합설립동의율 요건을 충족하는 것이 필수적임. 도시정비법
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① 시장ㆍ군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 “지정개발자”)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2018. 6. 12.>
3. 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
▴동의율 연동: 즉, 신탁방식의 동의율은 독자적이 아닌 '민간 조합설립 동의율'을 그대로 적용하도록 규정함
▴결론: 8.13대책을 통해 민간 재개발조합설립 동의율이 75%→70%로 개정되면, 별도의 추가 입법 없이도 지정개발자 동의율 또한 자동으로 70%로 인하됨
단, 토지등소유자 수는 70%로 낮아지지만, '토지면적 50% 이상 동의' 요건은 기존과 동일하게 유지됨
- 다음 편에는 "5.조합 운영 관련 ￭ 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지기한 단축(現60일→改30일)"부터 진행됩니다.
