수요억제 정책인 6.27대책 두 달 뒤인 9.7부동산대책(주택공급 확대방안)에 대한 신속한 이행과 주택공급을 위해 2025.9.30. 더불어민주당 문진석 의원의 도시정비법 개정안이 발의되었다.
이에 앞서 지난해 8.8대책에서 소개된 “재건축, 재개발사업 촉진에 관한 특례법” 제정안은 2024.9.2 김은혜 의원이 대표 발의한 것으로 정비사업, 도시재정비사업 외에도 노후계획도시정비사업도 포함하고 있다.
새로운 법률 제정안이나 개정안은 갑자기 하늘에서 뚝 떨어지는 건 아니다. 서로가 변화해 가면서 닮아가기도 한다.
이번 9.7 주택공급 확대방안 관련 재개발․재건축 등 정비사업 활성화를 위한 도시정비법 개정안도 이 범주에 벗어나지는 않는다.
필자는 개정안 발의안을 살펴보고, 다른 법률과 비교하여 보완해야 할 점을 확인해 봤다.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
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9.7 주택공급 확대방안의 세부적 실천 개정 도시정비법 해설(4)
- 25.9.30 문진석, 24.9.2 김은혜 법안 비교검토
8. 용적률 완화로 건설되는 국민주택규모 주택 공급가격을 표준형건축비→기본형건축비로 산정
도시정비법 제55조, 제66조, 제101조의5 및 제101조의6 개정
용적률 완화로 건설되는 국민주택규모 주택의 공급가격을 표준건축비에서 기본형건축비를 기준으로 산정하도록 하였다.
◆ 공공건설임대주택 표준건축비와 기본형건축비
▮공공건설임대주택 표준건축비
2023.2.1 국토부고시 제2023- 64호
1. 공공건설임대주택 표준건축비(단위 : 천원/㎡)
* 주택공급면적이란 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제5항에 따른 공급면적 중 그 밖의 공용면적을 제외한 면적을 말하며 표준건축비에는 부가가치세가 포함되었음
2. 개정된 표준건축비 적용시점
2023년 개정안 고시 이후 최초로 입주자모집공고의 승인을 신청하는 분(국가･지방자치단체･한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고를 말함) 또는 분양전환에 관한 승인을 신청하는 분(공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정하는 경우를 말함)부터 적용한다.
▮ 기본형건축비
분양가상한제에서 건축비를 산정할 때의 건축비로서, 부속토지의 가격은 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 감정평가법인 2 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액을 적용한다.
즉, 임대주택 건설비율에 따라 신축하는 주택은 ‘기본형건축비+부속토지 감정평가금액’의 합계가 된다.
▴ 표준건축비와 기본형건축비의 차이점
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도시정비법 개정안
제55조(국민주택규모 주택의 공급 및 인수) ① (생 략)
② 제1항에 따른 국민주택규모 주택의 공급가격은 공공주택특별법 제50조의4 주택법 제57조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 기본형건축비의 50/100 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율에 해당하는 가격(이하 이 조에서 “건축비의 가격”)으로 하며, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다. 이 경우 건축비의 가격에 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수 있다.<후단 신설>
⑥ 사업시행자는 제4항에 따라 인수자에게 공급하는 국민주택규모 주택을 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 공개추첨의 방법으로 선정해야 하며, 그 선정결과를 지체 없이 인수자에게 통보해야 한다.
⑦ 제79조제6항에 따른 공급대상자 중 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 이 항에서 “공급대상자”)가 제10조제1항에 따른 임대주택의 수보다 많은 경우 인수자는 제4항 본문에 따른 장기공공임대주택(재개발사업에서 공급된 경우로 한정한다)을 공공주택특별법 제48조 및 제49조에도 불구하고 공급대상자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 우선 공급할 수 있다.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제4조(국민주택규모 주택의 공급가격에 관한 적용례) 제55조제2항부터 제4항까지, 제66조제4항부터 제6항까지, 제101조의5제4항ㆍ제5항 및 제101조의6제3항의 개정규정은 이 법 시행 이후 국민주택규모 주택의 인수를 위한 계약(변경계약을 포함한다)을 체결하는 경우부터 적용한다.
9. LH등·신탁회사인 지정개발자의 재건축사업시행자 지정을 위한 상가 등 제척
도시정비법 제67조 개정
공동주택 재건축사업의 경우, 상가 소유자들의 아파트공급을 요구하면서 아파트와 상가 소유자간의 분쟁이 치열한 것이 일반적이다.
이에 따라 추진위원회에서 상가와의 협의가 이뤄지지 않아 상가의 동의가 어려워 조합설립인가가 어려울 경우에는 상가 제척을 위한 분할소송을 하는 사례가 강남의 경우에도 여러 건 있었다.
법 제67조 토지분할소송의 주체가 “사업시행자이거나 추진위원회”이다.
따라서 사업시행자 지정을 받지 않은 “LH등. 신탁회사인 지정개발자”는 토지분할소송의 주체가 되지 못함에 따라, 이를 해소하기 위한 조항이라고 판단된다.
도시정비법 개정안
제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례) ① 사업시행자 또는 추진위원회, 사업시행자, 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 받은 자(토지주택공사등 또는 신탁업자와 협약등이 체결된 경우이거나 제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우만 해당한다) 또는 추진위원회(이하 이 조에서 “사업시행자등”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
2. 제26조 또는 제27조에 따른 사업시행자 지정요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우
10. 용적률에 관한 특례 등
도시정비법 제66조 개정, 동조 제6항 신설
법 제66조제2항은 2023.7.18 개정·신설된 것으로, 역세권 등 일정한 요건에 해당하는 정비사업은 법적상한용적률의 120/100까지 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
재건축사업의 경우 초과용적률의 50/100 이하(과밀억제권역은 30/100 이상 50/100 이하), 재개발사업의 경우 초과용적률의 100분의 75 이하(과밀억제권역은 100분의 50 이상 75/100 이하)로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여야 하고, 해당 주택은 임대주택 또는 분양주택으로 활용되고 있다(제3항 및 제4항).
▴ 현행법상 용적률 특례 범위와 국민주택규모 주택의 건설비율
※ 표기된 근거 조문은 도시정비법을 말함
◆ 개정법, 기본형건축비+부속토지 가격을 합한 금액으로 국민주택규모 주택 인수
현행법에선 표준건축비에 의해 국민주택규모 주택 인수
국민주택규모 주택의 분양을 목적으로 인수한 주택의 공급가격은 주택법 제57조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비와 부속 토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 부속 토지의 가격은 감정평가액의 50/100 이상의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하였다.
이 경우 건축비에 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수 있는 규정도 두엇다.
그 외에 국민주택규모 주택의 인수를 위한 공급가격 산정의 세부기준 및 인수 절차ㆍ활용에 필요한 사항은 대통령령으로 위임하는 규정도 두었다.
도시정비법 개정안
제66조(용적률에 관한 특례 등) ① 사업시행자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토계획법」 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 125/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다. <개정 2023. 7. 18.>
1. 제65조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우
2. 제65조제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택을 추가로 건설하거나 임대상가를 건설하는 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우
② 정비구역이 역세권 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우(제24조제4항, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)에는 제11조, 제54조 및 「국토계획법」 제78조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <신설 2023. 7. 18.>
1. 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120/100까지 완화
2. 용도지역의 변경을 통하여 용적률을 완화하여 정비계획을 수립(변경수립을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)한 후 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화
③ 사업시행자는 제2항에 따라 완화된 용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 75/100 이하로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 한다. 이 경우 국민주택규모 주택의 공급 및 인수방법에 관하여는 제55조를 준용한다. <신설 2023. 7. 18.>
④ 제3항에도 불구하고 인수자는 사업시행자로부터 공급받은 주택 중 대통령령으로 정하는 비율에 해당하는 주택에 대해서는 「공공주택 특별법」 제48조에 따라 분양할 수 있다. 이 경우 해당 주택의 공급가격은 주택법 제57조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 건축비로 하며, 부속 토지의 가격은 감정평가액의 50/100 이상의 범위에서 대통령령으로 정한다.
⑤ 제3항 및 제4항에서 규정한 사항 외에 국민주택규모 주택의 인수 절차 및 활용에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 분양을 목적으로 인수한 주택의 공급가격은 주택법 제57조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비와 부속 토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 부속토지의 가격은 감정평가액의 50/100 이상의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 건축비에 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수 있다. <신설>
⑥ 제3항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 국민주택규모 주택의 인수를 위한 공급가격 산정의 세부기준 및 인수 절차ㆍ활용에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있다. <신설>
<계속>
