수요억제 정책인 6.27대책 두 달 뒤인 9.7부동산대책(주택공급 확대방안)에 대한 신속한 이행과 주택공급을 위해 2025.9.30. 더불어민주당 문진석 의원의 도시정비법 개정안이 발의되었다.
이에 앞서 지난해 8.8대책에서 소개된 “재건축, 재개발사업 촉진에 관한 특례법” 제정안은 2024.9.2 김은혜 의원이 대표 발의한 것으로 정비사업, 도시재정비사업 외에도 노후계획도시정비사업도 포함하고 있다.
새로운 법률 제정안이나 개정안은 갑자기 하늘에서 뚝 떨어지는 건 아니다. 서로가 변화해 가면서 닮아가기도 한다.
이번 9.7 주택공급 확대방안 관련 재개발․재건축 등 정비사업 활성화를 위한 도시정비법 개정안도 이 범주에 벗어나지는 않는다.
필자는 개정안 발의안을 살펴보고, 다른 법률과 비교하여 보완해야 할 점을 확인해 봤다.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
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9.7 주택공급 확대방안의 세부적 실천 개정 도시정비법 해설(5)
- 25.9.30 문진석, 24.9.2 김은혜 법안 비교검토
11. 건축규제의 완화 등에 관한 특례
도시정비법 제68조 개정
‘국민 주거안정 실현방안’(2022.8.16.)의 후속 조치로 도시정비법(법률 제19560호, 2023.7.18. 공포, 2024.1.19 시행)이 개정되면서, 본조 외에도 법 제66조(용적률에 관한 특례 등), 법 제101조의5(공공재개발사업에서의 용적률 완화 및 주택 건설비율 등)가 개정된 바 있다.
동시에 법 제101조의7(공공재개발사업 및 공공재건축사업의 사업시행계획 통합심의) 규정이 삭제되었다.
그동안 “공공재건축사업/천재·지변 등을 이유로 긴급히 시행하는 재개발·재건축사업의 공공사업시행자나 신탁회사인 지정개발자/도시정비법 제66조제2항에 따라 손실보상 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하는 등의 경우”에 지방건축위원회 등 심의로 건축규제 완화 특례를 받아 왔다.
개정안에서는 이러한 제한 없이 정비사업의 사업시행자(대표적 정비조합)는 정비구역에서 지방건축위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치면 아래 1호 내지 6호에 대해 시행령에서 정하는 범위에서 기준을 완화받을 수 있다.
도시정비법 개정안
제68조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① ∼ ③ (생 략)
④ 사업시행자는 공공재건축사업을 위한 정비구역, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 재건축구역(재건축사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다) 또는 제66조제2항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제72조제2항에 따른 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준
2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준
3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지 기준
4. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한
5. 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
5의2. 도시공원법 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준
6. 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2에서 규정한 사항 외에 공공재건축사업 또는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 재건축사업 장비사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항
2024.9.2. 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안에도 이와 유사한 규정을 두고 있다.
제20조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) 사업시행자는 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제72조제2항에 따른 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
1. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준
2. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지 기준
3. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한
4. 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
5. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준
12. 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우의 건폐율·용적률 적용 기준 특례(용적률 등의 적용기준 특례)
도시정비법 제68조의2 신설
국토계획법 제77조 및 제78조에 따라 건폐율·용적률의 최대한도는 용도지역별로 적용되나, 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치면서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분이 330㎡ 이하이면 법 제84조에 따라 전체 대지의 건폐율·용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역별 건폐율·용적률을 가중평균한 값을 적용하고 있다.
도시정비법 신설안에선 정비구역 내에 있고 주거지역에 위치한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 각 용도지역에 걸치는 최소면적이 330㎡를 초과하더라도 국토계획법 제84조에 따라 건폐율·용적률을 가중평균하여 적용할 수 있도록 하겠다는 것이다.
도시정비법 신설안
제68조의2(용적률 등의 적용 기준 특례) 국토계획법 제77조, 제78조 및 제84조에도 불구하고 정비구역 내 하나의 대지(같은 법 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역에 위치한 경우로 한정한다)가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용할 수 있다. 이 경우 각 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물 연면적의 합계는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없다.
1. 가중평균한 건폐율: 국토계획법 제84조제1항제1호에 따른 방법
2. 가중평균한 용적률: 국토계획법 제84조제1항제2호에 따른 방법
▴국토계획법과 도시정비법 신설안에 따른 용적률 적용 예시
※ 자료: 국토교통부
예) 하나의 대지가 제1종·제3종일반주거지역 및 준주거지역에 걸치는 경우
현행 국토계획법에 따르면 용도지역별로 용적률 한도를 준수하여야 하나(순서대로 최대 200%, 300%, 500%), 신설안에 따르면 가중평균 공식에 따른 계산에 어긋나지 않으면 용도지역별 한도를 따르지 않아도 되는바, 토지이용의 효율성 및 사업성을 제고하는 효과가 있을 것으로 기대됨.
2024.9.2. 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안에도 이와 유사한 규정을 두고 있다.
제19조(용적률 등의 적용 기준 특례) 국토계획법 제77조, 제78조 및 제84조에도 불구하고 정비구역(노후계획도시정비법 제14조 및 도시재정비법 제13조에 따라 정비구역의 지정이 있은 것으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 조 및 제20조에서 같다) 내 하나의 대지(주거지역에 위치한 경우로 한정한다)가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용할 수 있다.
1. 가중평균한 건폐율: 국토계획법 제84조제1항제1호에 따른 방법
2. 가중평균한 용적률: 국토계획법 제84조제1항제2호에 따른 방법
13. 공공기여 임대주택인 국민주택규모 주택, 도시재정비법상 인수자에게 공급되는 주택의 공개추첨 및 관리처분계획 수립·인가에 관한 특례
1) 공공기여 임대주택 관리처분계획인가 전 공개추첨 의무화
2018.2.9. 도시정비법 시행령 전면개정 전의 경우 조합원 분양분을 먼저 추첨하고, 남은 주택 중 임대주택을 추첨해 왔다.. 이후 서울시의 주장인 ‘소셜믹스’를 받아들여 전부개정 시행이 되면서 조합원분양 전에 임대주택을 추첨하도록 하였다.
이번 개정안에서는 개정 도시정비법 시행령에 따라 전체 주택 중 국민주택규모 임대주택을 먼저 추첨하겠다고 하고 있다.
도시정비법 개정안
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
1 ~ 8. 9 : 현행과 같음
8의2. 제55조제6항(제66조제3항, 제101의5조제3항 및 제101의6조제3항에서 준용하는 경우를 포함한다. 이하 제78조제8항에서 같다)에 따른 공개추첨(도시재정비 법에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 정비사업 등 대통령령으로 정하는 정비사업에서 인수자에게 공급하는 주택을 공개추첨하는 경우를 포함한다. 이하 제78조제8항에서 같다)을 통해 인수자에게 공급해야 하는 국민주택규모 주택 선정 결과
②ㆍ③ (현행과 같음)
④ 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.
1. ∼ 3.(현행과 같음)
4. 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청한 경우 시장ㆍ군수등에게 제1호에 따른 감정평가법인등의 선정을 요청할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획인가 고시 전에 감정평가법인등의 선정 절차에 착수하여야 한다.
<뉴데일리경제 2025.5.27.>
대치동 구마을O지구, 벌금 20억 내고 임대주택 분리 … 서울시 "미꾸라지 사례"
정비계획안 통과…분양·임대 동·호수 별도추첨 수용
현금 기부채납 통해 소셜믹스 무력화…실효성 논란
오는 8월 입주를 앞둔 서울 강남구 대치동 구마을O지구가 벌금 20억원을 내고 일반분양과 임대주택을 분리하는데 성공했다. 현금 기부채납으로 서울시의 소셜믹스가 사실상 무력화되면서 업계내 적잖은 파장이 예상된다.
27일 머니투데이와 정비업계에 따르면 서울시는 지난 21일 제8차 도시계획위원회를 열고 강남구 대치동 OOO번지 일대 '대치동 구마을O지구 재건축 정비사업 정비계획 변경안'을 원안 가결했다.
시는 심의에서 해당단지의 일반분양·임대주택 동·호수 별도추첨을 조건부 수용하는 대신 재건축조합에 현금 기부채납 방식의 벌금 20억원을 부과하기로 결정했다. 감정평가 주택가액 차액 3.5배를 적용한 금액이다. 토지 감정평가금액이 1㎡당 3880만원인 걸 감안하면 52.41㎡ 부지 규모 기부채납이 이뤄진 것이다.
2) 관리처분계획 수립·인가에 관한 특례
도시정비법 제74조의2 신설
◆ 총회 개최 등 기간, 비용 절감
사업시행자는 사업여건 등을 고려하여 사업시행계획인가(변경인가를 포함) 신청과 제관리처분계획인가(변경인가를 포함) 신청을 동시에 하도록 하였다. 이 경우 신청을 받은 구청장은 특별한 사정이 없는 경우 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 위한 절차를 병행하도록 하였다.
◆ 종전자산평가 소요 시간의 단축 및 관리처분계획인가 신청 기간 단축
분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일은 법 제50조의2(사업시행계획 통합심의) 또는 법 제50조의3(정비계획 변경 및 사업시행인가 심의특례)에 따른 통합심의 완료일로 하되, 다만, 종전에 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 별도로 받은 경우 종전 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 통합심의 완료일로 볼 수 있도록 하였다.
도시정비법 신설안
제74조의2(관리처분계획 수립 및 인가에 관한 특례) ① 사업시행자는 사업여건 등을 고려하여 사업시행계획인가(변경인가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 신청과 제74조에 따른 관리처분계획인가(변경인가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 신청을 동시에 할 수 있다. 이 경우 사업시행자로부터 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 특별한 사정이 없는 경우 사업시행계획인가와 제74조에 따른 관리처분계획인가를 위한 절차를 병행하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업시행자가 사업시행계획인가와 제74조에 따른 관리처분계획인가를 동시에 신청하려는 경우에는 제72조제1항 및 제74조제1항제5호에도 불구하고 분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일은 제50조의2 또는 제50조의3에 따른 통합심의 완료일로 한다. 다만, 종전에 사업시행계획인가와 제74조에 따른 관리처분계획인가를 별도로 받은 경우에는 종전 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 통합심의 완료일로 볼 수 있다.
③ 시장ㆍ군수등은 제78조제2항에도 불구하고 제1항에 따른 신청이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
④ 제1항에 따른 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 절차의 병행을 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2024.9.2. 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안에도 이와 유사한 규정을 두고 있다.
제15조(관리처분계획 수립 및 인가에 관한 특례) ① 사업시행자는 사업여건 등을 고려하여 「도시정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가(변경인가를 포함한다) 신청과 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가(변경인가를 포함한다) 신청을 동시에 할 수 있다. 이 경우 사업시행자로부터 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 특별한 사정이 없는 경우 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 위한 절차를 병행하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업시행자가 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시에 신청하려는 경우에는 「도시정비법」 제72조제1항 및 제74조제1항제5호에도 불구하고 분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일은 같은 법 제50조의2 또는 제50조의3에 따른 통합심의 완료일로 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 신청이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 사업시행계획ㆍ관리처분계획인가 신청과 인가를 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<계속>
