‘10.15대책’ 분양신청 제한(재당첨)이 더 폭발적!
10.15대책의 영향으로 조합원 지위 양도 규제 등 정비사업 현장의 혼란이 있었다.
조합원 지위 양도제한, 주택담보대출, LTV의 규제 등이 그 영향권에 있다고 보도자료에서 설명하고 있으나, 더 큰 파급력이 있는 “분양신청 제한”(재당첨으로 부르기도 함)에 대해서는 언급이 없었다.
이에 필자는 지난 10월 31일 분양신청 제한과 조합원 지위 양도제한에 대한 설명회를 가진 바 있다.
필자는 설명회 준비를 하면서 이번 10.15대책이 지난 2017년도 8.2대책과 기시감을 느꼈다. 이때도 똑같이 서울시 전역 등을 투기과열지구로 지정했다.
다만 이 당시는 투기과열지구에서 재개발조합원의 경우에도 지위양도 제한을 적용하도록 하고, 분양신청 제한도 같이 신설했으나, 이번 10.15대책에는 투기과열지구 지정만으로 두 가지 효과를 낼 수 있다는 점이 다르다는 것이다.
▮ 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한
- 투기과열지구 내 단일 정비구역 내 조합원 지위양도 관련
- 투기과열지구 내 조합원 지위 양도, 대표조합원만으로 판단해선 안 돼
2017.12.6. 국토교통부 주택정비과는 주택시장에 혼란이 가중되자 “정비사업의 조합원 지위 양도 관련 Q&A”이란 기준을 발표하였다. 이 중 대표하는 1인의 조합원 변경과 관련한 내용을 소개하면 다음과 같다.
Q5. 증여 및 부분증여(지분공유)로 취득하는 경우 - 전체 증여의 경우 조합원지위 양도 불가 - 부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표조합원이 될 수 없음
Q8. 1세대1주택자로서 소유 및 거주기간이 경과한 물건에 대해 일부지분을 양도하여 공유가 된 경우 공유자의 소유 및 거주기간이 미달되어도 조합원 지위 양도 가능한지? - 대표조합원이 조건을 만족할 경우 양도 가능 |
특히 Q8인 “1세대1주택자로서 소유 및 거주기간이 경과한 물건에 대해 일부지분을 양도하여 공유가 된 경우 공유자의 소유 및 거주기간이 미달되어도 조합원 지위 양도 가능한지?”라는 질문에 대표조합원이 조건을 만족할 경우 양도 가능하다는 답이었다.
이를 기조로 국토교통부나 서울특별시는 대표하는 1인의 조합원이 조건을 만족하면 나머지 공유자의 경우는 따지지 않는 유권해석을 시장에서는 기준으로 삼아왔었다.
즉, 투기과열지구 내 공유형태의 소유권을 양도하는 경우, 대표하는 1인의 조합원이 다주택자가 아니면서 10년소유, 5년 거주에 해당하는 경우에는 나머지 공유자의 조건을 따지지 않아 양수인은 조합원 지위를 승계돼 왔던 것이다.
이 기준(?)이 깨지기 시작한 것은 서초구에서 가장 비싼 재건축아파트 조합원 지위승계 여부를 다투는 소송으로 시작되었다(서울중앙지법 2020가합569268판결).
항소심인 서울고등법원(2022.3.17선고 2021나2019406판결)에서는 조합원 자격이 있는 여러 명의 공유자가 조합원 권리를 행사하는 방법이나 그에 따른 권리분배의 범위 등이 문제되는 것이 아니라 ‘공유자 전원이 조합원 자격은 있으나 그중 일부가 양도인 요건을 갖추지 못한 경우 그 양수인이 조합원 자격을 가지는지에 대해 “양도인 요건의 구비 여부’는 실제 양도인을 기준으로 해 양수인이 여러명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비했는지 여부를 따져봐야 한다.”고 판시했다.
즉, 서울고등법원은 경락인이 취득한 대표조합원 아닌 다른 공유자의 지분(1/2)에 대해서는 조합원 지위를 인정할 수 없으므로 현금청산대상이라고 판단했다.
대법원(2025.8.14선고 2022다228230판결)에서도 원심은 항소심에 대해 법리오해가 없다고 판단하면서 상고를 기각했다. 이제 국토교통부, 서울시, 법제처 유권해석은 무용지물이 되었다.
대법원 판결문에 맞춰 국토교통부는 2025.11.4. 서울시, 부산시, 대구시 등 각 시도에 다음과 같은 공문을 발송했다.
제목 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항 알림 도시정비법 제39조제2항에 따른 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 대법원 판례(2022다228230)가 있어 아래와 같이 법령해석 변경사항을 알림.
<투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항> ○ (기존) A, B가 공유 중인 투기과열지구 내 주택을 양도 시, 대표조합원만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 지위양도 허용 ○ (변경) 공유자 별도 예외사유 충족여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도 허용, 미충족 공유자의 지분은 지위양도 제한. 끝. |
서울시도 2025.11.5. 위 극토교통부 공문(국토교통부 주택정비과-6676, 2025.11.4.)의 내용대로 각 구청에 발송하였다.
▮ 투기과열지구 내 분양신청 제한(재당첨제한)
-투기과열지구 내 단일 정비구역이 아닌 다른 정비구역이 경합되면, 나머지 하나는 5년 내 분양신청 할 수 없어
2017년도 8.2대책에는 조합원 지위양도 제한 외에도 한 가지 더 강력한 규제가 똬리를 틀고 있었다. 그것이 분양신청 제한이다.
이를 위해 재건축사업 외에도 투기과열지구 내 재개발사업의 조합원 지위양도의 경우에도 관리처분계획인가 이후 제한 규정이 있어야 작동되기 때문에 그 제도를 신설했다.
이것이 바로 유명한 “흑석 김의겸사건”이다. 재개발조합원 지위 양도 제한을 받지 않는 사업장을 찾아서 수익을 남기고 판 사건이었다(특히, 다른 규정은 개정 공포일 즉시 효력이 발생되었으나, 재개발 지위 양도 예외는 2018.1.25.까지만 사업계획인가 신청을 한 현장인 경우에는 그 양도제한에서 예외하는 규정을 두었음).
2017.10.24. 도시정비법 개정 시행되면서 재개발 조합원 지위양도 제한과 함께, 이후부터는 재건축, 재개발사업의 조합원 지분이나 일반분양분을 받게 되면 나머지 1개는 분양신청을 받지 못하도록 한 것이다.
이 대표적 피해 사례로 한남O재정비촉진구역 재개발조합이었다.
법 개정 훨씬 이전인 2003년도에 취득했어도 2017.10.24. 이후 서울 전역의 어는 한곳이라도 조합원분이나 일반분양분을 받으면 다른 하나는 분양신청이 불가했다.
이를 모르고 2017.10.24. 이후의 영등포 도시정비형 재개발사업의 일반분양분을 받은 한남 재개발조합원의 경우, 그 가액이 5배 이상을 넘어서는 한남재개발조합원 분양신청 제한을 받아서 300명 이상이 현금청산자로 되었다.
20년 전에 취득했어도 2017.8월 발표된 8.2대책 그 이튿날인 8월 3일 서울시 전역이 투기과열지구로 지정되었으므로, 그 이후 서울의 어느 아파트를 추가 매입한 경우에도 모두가 분양신청 제한 대상이 된다.
왜냐하면, 현재 2025년 10.15대책으로 서울시 전역이 투기과열지구로 지정되었기 때문이다.
또 2017.10.24. 이후 취득 당시 투기과열지구가 아니었어도 2025.10.16. 서울시 전역 및 경기도 대부분 지역들이 투기과열지구로 지정된 상태여서 똑똑한 한 채를 먼저 분양신청을 할 수 밖에 없다.
매매도 어렵지만, 양수인도 분양신청 제한에 걸리지 않도록 세심한 주의가 필요하다.
그래서 이번 투기과열지구 지정은 그만큼 그 파급효과가 폭발적일 것이다.
-전연규 대표(법무사법인 기린)
