[질문 1] 오늘은 법률 전문가이시고, 실무가이신 전연규 대표와 지금의 부동산시장에 대해 여러 가지 말씀을 나눌까 합니다.
오늘 10.15 부동산대책에 대해 어떤 말씀을 해 주실 건가요?
[답변] 27년차 법무사법인 기린 대표 전연규입니다.
10.15대책 여파로 여러 문제점이 발생하고 있으며, “강남4구의 똘똘한 한 채 선호현상”으로 가격이 다시 상승하고 있습니다.
10.15 이후의 변화된 점으로는 투기과열지구 지정 등으로 인한 증여여부에 대한 법원의 새로운 판단, 서초구 반포 재건축물건에 대한 경매사건(일부 공유물건의 현금청산)에서 공유자의 지위양도 문제, 서울 전역과 경기도 12곳의 재건축, 재개발조합원 지위승계 및 분양신청 제한, 신반포2차 상가소유자에 대한 아파트 공급 관련 서울고법의 새로운 판결 등이 나와서 주목을 받고 있습니다.
여기에 정비사업의 진행절차와 아무런 상관없이 거래를 막는 토지거래허가 등의 폐해가 도심개발사업에 장애물로 등장하고 있습니다.
이런 문제들이 중개사고 등으로 이어지는 것을 예방하였으면 함. 제가 한국공인중개사협회 교육위원장이기도 해서 중개사 여러분들에게도 널리 알려 리스크 예방 차원에서 방문하게 된 것입니다.
또한, 이달 말에 “재개발, 재건축 30년사/부제로 기성시가지를 만드는 5가지 법”이란 책을 출간하게 되었습니다.
기존에는 도시정비법 하나만 알아도 가능했지만, 요즘같은 융복합의 시대에 주변 관련 법령과 비교를 통해 그 실체를 정확히 알 수 있었으면 하는 바램에서 썼습니다.
예를 들어 쪽방촌 재개발사업이라고 알려진 도심복합개발사업은 도시정비법에는 없지만, 이를 잘 모르는 독자들이 자신의 권익을 위해 조합 결성방법을 묻기도 하는데, 이런 부분도 책에 담았으며, 토지거래허가나 행위허가 등도 순차적으로 기록해 두었습니다.
[질문 2] 지난 10.15대책의 경우 일반에 알려진 것보다 많은 후폭풍이 있습니다. 10.15 국토부 보도자료에 따르면 투기과열지구, 조정대상지역 지정 효과에 대해 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년의 재당첨제한 및 LTV나 전세물권의 어려움 등을 강조하고 있습니다.
이렇게 알려진 사항 외에도 특히 재건축, 재개발사업에 또다른 어려움은 없는지요?
[답변] 10.15대책으로 우리에게 알려진 것보다 강한 임팩트를 주는 3가지는 투기과열지구 내의 “조합원 지위양도 제한과 분양신청 제한, 토지거래허가구역 지정”이 있으나, 이에 대해선 거의 알려져 있지 않습니다.
조합원 지위양도 제한, 분양신청 제한 외에 재건축, 재개발사업의 진행절차와는 아무런 상관없이 작동되는 토지거래허가구역 지정은 사업을 가로막는 3종세트의 역할을 하고 있는 실정입니다.
얼마전 공중파방송에서 강북의 모 국회의원이 조합원 지위 양도 제한을 강조하는 걸 보고 분양신청 제한이나 토지거래허가구역 지정의 심각한 점을 구체적으로 알렸으면 합니다.
재건축, 재개발사업은 새로운 소유자의 진입은 사업 동의율로 이어져 원활한 사업진행의 요소가 되는데 이를 투기자들로 몰아부치면 사실상 도심지내 주택공급 확대가 어려워지게 됩니다.
이 모든 것들이 도심지내 주택공급확대 정책인 97부동산대책에 정면으로 배치되는 것으로 보입니다.
[질문 3] 말씀하신 조합원 지위양도 금지와 재당첨제한은 같은 규제가 아닌가요. 어떤 차이점이 있나요?
[답변] 조합원 지위양도 금지는 하나의 재건축, 재개발구역에서 이를 양도하는 것을 제한하는 규정으로, 소유자가 자유롭게 처분하는 것을 금지하는 것입니다.
반면, 재당첨제한으로도 얘기하고 있는 분양신청 제한은 1인이 2주택이 되는 것을 제한하는 규정입니다.
예를 들어 1990년대에 주택을 소유하고 있었어도, 2017.10.24 이후 새로운 주택을 소유한 경우에는 분양신청 제한에 걸려 뒤에 양수한 주택의 분양대상자로 되거나, 일반분양에 당첨되면 오래 전 주택은 분양신청을 할 수 없게 됩니다.
즉 똘똘한 1채라는 것을 선택하라는 의미로 보여집니다. 경제라는 것이 기회비용을 기준으로 하여 선택하는 것을 말하듯 어느 한 주택을 지키려면 다른 어느 것을 포기해야 하는 것을 말합니다.
투기과열지구가 아니었으나 수십년 뒤인 지금에 와서 투기과열지구로 지정되어 이 제한을 받는데 규제를 하는 것입니다. 불확실성 속에서 소급적용이라는 주장도 제기되고 있는데, 신문지상에 보도된 바 있는 한남3재개발구역의 조합원 들의 현금청산사건이 대표적 사례입니다.
[질문 4] 10.15 국토부 보도자료에 의하면
투기과열지구, 조정대상지역의 효과는 아래 표에서“청약”의 경우 조정대상지역은 재당첨제한 7년, 투기과열지구는 10년으로 되어 있는데, 재건축·재개발사업에 재당첨 제한이 적용된다는데, 이는 분양신청 제한과는 다르다는 말씀이시죠?
[답변] 양자는 근거규정과 효과가 다름니다.
재당첨제한은 주택공급규칙에 의한 청약제한을 규정이며 이를 위반한 경우 당첨이 무효로 되지만, 분양신청제한은 도시정비법 제72조제6항을 근거로 한 것으로 분양신청을 할 수 없으며, 무효가 아닌 현금청산이 된다는 점에서 다름니다.
보여주신 표에서 3째줄 재당첨제한 7년, 10년은 주택공급규칙상 청약을 할 수 없다는 재당첨제한을 말합니다.
그러나 더 큰 영향을 주는 건 표에 없는 분양신청 제한임. 이를 실무에서는 재당첨제한으로 혼용해 부르고 있지만 법적 근거와 효과는 전혀 다름. 한마디로 요약하면 청약이 아닌 가지고 있는 주택의 입주권을 받지 못하고 돈으로 현금청산된다는 것입니다.
앞서 설명한 바와같이 분양신청 제한은 1인이 다른 2개소 재건축, 재개발 관련 주택을 소유한 경우 분양신청을 하지 못하게 하거나, 일반분양신청을 하지 못하게 하는 것으로, 둘 중 “똘똘한 한 채”를 선택하고 하나는 현금청산되는 것으로 “똘똘한 1채”를 선택하라는 것입니다.
앞에서 말씀드렸듯이, 한남3구역이 그 대표적 사례입니다.
[질문 5] 한남3재개발사업의 사례는 한남3 재개발조합원분을 오래 가지고 있었지만, 그 사이 2020년에 영등포 재개발사업의 일반분양에 당첨된 것 때문에 오히려 먼저 가지고 있던 한남3의 똘똘한 1채를 받지 못하는지요?
[답변] 투기과열지구는 표와 같습니다.
이 한남3 재개발사업장의 투기과열지구로 2023.6월 관리처분인가 중, 소유자 중 200여명(모두 2017.10.24. 전 소유자를 말함)이 2020년 당시 투기과열지구였던 영등포 재개발 일반분양을 당첨 받은 것이 확인되면서 한남3구역의 분양신청을 할 수 없는 현금청산자가 되었다는 내용입니다. 이것이 분양신청 제한입니다.
이 분양신청 제한은 2017.10.24. 법 개정으로 신설되면서 동시에 그동안 규정이 없었던 재개발사업에도 조합원 지위양도 제한 규정을 두었던 것입니다.
문재인 정부시절인 2017년 82대책으로 재개발사업에도 조합원지위 양도제한(유명한 흑석 김의겸 사건 발생)을 두면서 함께 분양신청 제한도 신설됩니다.
참고로 이전까지는 투기과열지구 내 재개발사업이라도 조합원 지위 양도는 자유롭게 매매가 가능하였습니다.
이 사건은 투기과열지구 내 최초로 관리처분 후에 재개발조합원 지위 양도가 금지 규정을 두면서, 그 적용은 2017.10.24. 개정 공포 후 3개월 후인2018.1.25. 전까지 사업시행인가를 신청한 경우엔 양도가 가능하도록 부칙을 두었습니다.
문제의 흑석재개발 조합원 지분을 이 개정법 시행 전에 양수하여 양도금지 규정 제정인 2017.10.24 이후에도 자유롭게 매도하여 양도차익을 챙긴 사건이었습니다. 지금도 이 부칙에 따라 2018.1.25. 이전 사업시행인가를 신청한 재개발 조합원 지분이 비싸게 매매되고 있습니다.
82대책 후속조치로 서울시 전역을 투기과열지구로 지정된 이후 한남3구역 같은 사건이 발생하였으며, 강남4구인 강남, 서초, 송파, 용산만 남아 그 효력이 남아있다가 요건 10.15대책으로 되살아난 것입니다.
10.15대책이 지난 82대책과 같이 서울시 전역뿐만 아니라 경기도 12개 시로 묶어서 양사의 기시감을 느끼게 해 줌니다.
<계 속>
