[질문 6] 도시정비법상 분양신청의 절차는 어떻게 진행되며, 분양신청 제한은 어떤 때에 이뤄지는지?
[답변] 도시정비법상 정비사업은 소유권확보가 아닌 소유자들의 동의를 거쳐 총회 의결을 해야 합니다. 조합이 건축심의, 사업시행계획인가를 받은 이후 감정평가를 하면서 분양신청의 절차가 진행됩니다.
사업시행인가고시 기준으로 종전자산을 감평하여 90일(1회 한정 30일 연장)내에 토지등소유자에게 통지, 공고→분양신청기간(통지일부터 30일이상 60일 이내/20일 이내 1차례 연장)→분양신청
※ 투기과열지구 재건축·재개발vs 투기과열지구 재개발·재건축
도시정비법 제72조
[질문 7] 1990년도에 취득한 아파트에 대해서도 분양신청 제한이 적용된다고 하는데, 2017.10.24. 개정된 도시정비법 부칙이 작동된다는 말인가요?
[답변] 법 개정되기 이전인 2002년도에 압구정 모 아파트를 소유한 분의 경우, 부인이 2024년 투기과열지구가 아닌 곳의 아파트를 장만하였는데, 이 경우 법 적용을 받지 않느냐는 상담을 해 왔습니다.
이 개정법엔 경과조치가 있는데, 뒤의 것이 관리처분계획인가를 받은 경우에는 앞의 압구정 아파트를 받지 못하게 되는 분양신청제한을 받는다는 설명을 한 바 있는데 이를 이해하지 못하며 분통을 터뜨린 사례가 있입니다.
이를 설명하면 다음과 같습니다.
그런데 1990년대에 취득한 것에 그 뒤 투기과열지구란 것을 만들어 적용하는 것은 소급적용 아니냐는 항변이 많습니다.
투기과열지구란 제도는 2002년 9월에 최초 만들어졌고, 2017년도 82대책의 다음날인 2017.8.3. 서울시 전역을 투기과열지구로 묶어서 재건축, 재개발사업의 지위양도와 재당첨제도로 규제한 것이기 때문이라는 것입니다.
또한 2017.10.24. 이후 투기과열지구가 해제된 서울시 아파트를 소유한 경우라도, 요번 10.15 대책으로 투기과열지구로 묶은 것은 소급적용이라는 주장이 많은 것이 사실입니다.
[질문 8] 그러니까 투기과열지구가 아닌 서울시 아파트 2채를 2018년부터 소유하고 있다면, 현재도 분양신청 제한을 적용받는지요?
[답변] 상담받은 사례로 목동4, 목동5단지를 각각 소유하고 있는데, 이 경우 분양신청 제한을 받을 수 있느냐는 것이었습니다. 분당의 경우, 집성촌을 이뤄 1인이 여러 단지의 아파트를 가지고 있는 사례도 여러 건 있었습니다.
양수 당시에 투기과열지구 지정여부와는 관계 없이 현재 투기과열지구 지정 여부가 키워드입니다.
다만 2017.10.24. 이전에 가지고 있었으면 경과조치에 의해 종전이 관리처분인가를 받았으면 뒤는 분양신청 제한을 받지 않음. 뒤의 것을 관리처분을 받으면 앞의 것은 분양신청을 하지 못하게 됩니다.
그러나 2017.10.24. 이후에 2채를 취득한 것이라면 앞뒤 가리지 않고 먼저 받으면 뒤의 것은 분양신청 제한에 걸리는 점이 다름니다.
[질문 9] 그 외 분양신청 제한과 관련된 특이 사례가 있는지?
[답변] 강남 일대에 단지가 다른 곳에서 상가를 여러 개 소유한 분들이 있는데, 투기과열지구인 현재 분양신청 제한을 받느냐는 질문이 있었습니다.
정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A/국토부 주택정비과, 2017.12.6
정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌(상가, 오피스텔 등) 분양분을 양수하는 경우 : 재당첨제한 규정 적용 불가합니다.
그러나 투기과열지구 내 상가 소유자가 아파트를 공급받게 되는 경우, 투기과열지구 내 다른 상가로 아파트를 받는 경우 분양신청 제한을 받을 수 있습니다.
이 때문에 법인의 경우 세대의 개념이 없는 점 때문에 주목을 받고 있다는 얘기도 있습니다.
투기과열지구 내 상가로 아파트입주권으로 분양받는 경우, 5년 재당첨 제한에 적용받는지(국토부 주택정비과 2022.2.4.)
상가를 매입하여 향후 아파트나 주상복합으로 전환하는 경우에도 분양신청 제한 규정을 적용받는지?
상가를 통해 주택을 분양받는 경우에는 상기 재당첨 제한 규정이 적용될 것으로 판단됨.
이외에도 국토부 유권해석을 몇 개 소개하면,
투기과열지구 재지정 전 분양신청 공고를 마친 경우 재당첨 제한 여부(서울시 주거정비과 2025.11.6)
분양대상자 선정일(조합원 분양분의 경우 최초 관리처분계획인가일, 일반 분양분의 경우 청약 당첨 확정일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없을 것으로 사료됨
5년 재당첨 제한 관련 세대의 범위(의미)(서울시 주거정비과 2022.5.23)
Q. 도시정비법 제72조제6항에 따른 5년 재당첨 제한 대상은 (일반/조합원) 분양대상자와 그 세대에 속한 자인 바, ‘세대’의 범위(의미)는?
여기서 ‘세대’라 함은 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2의3 각 목(가목~마목)의 사람으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외)을 의미함
단 최근 세대별 주민등록표상 등재 여부로 가리기는 하나, 실제적으로 다른 주거지에서 거주한 사실이 명백한 경우에는 1세대로 보지 않는다는 대법원 판례가 있음.
[질문 10] 서울시 전역과 경기도 12개 시를 조정대상지역으로도 묶었는데, 그 효과는 어떤가요?
[답변] 위 표의 정비사업란을 보면 “조정대상지역에 재건축조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한”으로 국토부는 알리고 있습니다. 당연히 조정대상지역의 경우 주택공급의 제한을 받는데, 여기에는 재개발사업장에는 적용되지 않습니다.
상담받은 내용으로는, 분당구의 경우 1인이 3주택을 소유하고 있었는데 3주택 공급이 가능하다고 하여 선도지구에 동의하였다고 합니다.
추후에 조정대상지역으로 지정된 것이 염려되는데, 3주택을 받지 못할 수도 있느냐는 질문에 당시는 과밀억제권역이지만 투기과열지구나 조정대상지역이 아니면 3주택이 가능하였습니다.
그러나 과밀억제권역이던 분당의 경우 조정대상지역이 돼 최초 사업시행인가 신청하는 재건축에서는 1주택 공급하도록 10.15대책의 영향을 받게 됩니다. 분당구의 대부분 아파트는 노후계획도시법상 재건축사업으로 아직 특별구역 지정을 받지 않은 상태입니다. 조정대상지역이 해제돼야 3주택을 받을 수 있지만, 투기과열지구가 해제되지 않으면 다주택자로 1주택만 공급받게 되며, 이 마저도 조합설립인가 이후엔 지위양도가 제한되는 어려움을 겪게 됩니다.
도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
