전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<14>
<개정판>
6. 각종 정비사업의 동의율 및 반대 동의율
▮(서울시)주택정비형 재개발사업 정비계획
정비계획 입안제안: 토지등소유자 수의 50% 및 토지면적의 1/2 이상
입안 재검토: 토지등소유자의 20% 이상 반대/공공재개발사업은 토지등소유자 25% 이상 반대
입안 취소: 토지등소유자의 25% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대/공공재개발사업은 토지등소유자의 30% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대
서울시는 2025 정비기본계획(주거환경정비사업 부문)의 변경을 통하여 정비계획 입안동의 요건을 토지등소유자 수 및 토지면적의 1/2 이상으로 완화하고, 입안 반대를 위한 입안 재검토 요건(토지등소유자의 20% 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자 25% 이상 반대) 및 입안 취소 요건(토지등소유자의 25% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자의 30% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대)을 신설하였다.
▮모아타운(대표적 소규모주택관리계획의 가로주택정비사업)
주민제안방식의 동의요건: 토지등소유자 수의 60% 및 토지면적의 1/2 이상이며, 사업예정구역별 토지등소유자의 25% 이상 및 토지면적 1/3 이상 반대하는 경우 모아타운 철회가 가능하다.
Q. 주택정비형 재개발사업 외에 재건축사업, 도시정비형 재개발사업 정비계획 입안 제안 동의의 재검토, 취소 기준은?
A. 정비계획 입안 동의 시 입안 재검토 및 입안 취소 요건은 주택정비형 재개발사업에 한하여 적용되는 바, 재건축사업과 도시정비형 재개발사업은 「서울시 도시정비조례」 제14조제1항 및 제3항에 따라 구청장에게 입안 제안(토지등소유자의 50% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아 정비계획도서, 계획설명서, 정비계획 입안 시 조사내용 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부)하여야 함.
다만, 질의하신 입안 제안 동의의 재검토, 취소 기준은 현행 법령상 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 입안 제안 동의의 철회 또는 반대의사 표시 시기(해당 동의에 따른 인·허가 신청 전까지) 및 그 방법(철회서에 성명 기재, 지장 날인 후 신분증명서 사본 첨부하여 구청장에게 내용증명 발송)에 관한 규정인 「도시정비법 시행령」 제33조제2항제1호 및 제3항을 참고하시어 정비계획 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의바람(서울시 주거정비과 2025.4.3).
Q. 재개발사업의 정비구역 지정을 위한 도시계획위원회 심의 이후 단계에서 토지등소유자가 제출한 정비계획 입안 동의서를 철회할 수 있는지?
A. 우리 시에서는 2024.2.22.[2025 서울시 정비기본계획(주거환경정비사업 부문)]의 ‘정비계획 입안 동의서’를 변경·시행하였으며, 해당 동의서에 「도시정비법」 제8조에 따른 정비구역 지정 신청 전까지 철회가 가능하다고 정하고 있음.
따라서, 질의의 경우 정비구역 지정 신청 이후 단계에 해당하므로, 정비계획 입안 동의서를 철회할 수 없을 것으로 사료됨(서울시 주거정비과 2025.2.21).
7. 토지등소유자의 동의 인정 관련 특례
도시정비법 제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례), 영 제34조의2
정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 추진위 구성 동의 간주 규정
토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 하는 경우, 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호의 사항 중 동의하지 아니한 다른 사항에 대하여도 동의를 한 것으로 본다(도시정비법 제36조의3제1항).
1. 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
2. 정비계획 입안의 제안을 위한 동의
3. 추진위원회 구성에 대한 동의
위 제1항에 따라 동의를 인정받기 위한 요건은 다음 각 호와 같다(동조 제2항).
1. 제1항 각 호의 동의를 받을 때 같은 항 각 호의 다른 동의에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 포함하여 동의를 받을 것
2. 제1항 각 호의 동의를 받을 때 같은 항 각 호의 다른 동의로도 인정될 수 있음을 고지받고, 고지받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 동의를 철회하지 아니할 것
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 기준과 방법을 충족할 것
[본조신설 2024.12.3.]
2025.6.4 개정, 시행된 도시정비법에 따라, 정비구역 지정·고시 전에도 추진위원회 구성 승인을 받을 수 있게 되었다.
따라서 토지등소유자 외에도 추진위원회를 추가하여 정비계획 입안 제안, 요청, 추진위원회 구성 동의 요건을 충족한 동의 중 아래 1호 내지 3호의 어느 하나 동의하지 않은 사항에 대해, 중복동의를 피하기 위해 동의한 것으로 간주하도록 했다.
법 제36조의3제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 같은 조 제1항에 따라 동의를 한 것으로 보는 같은 항 각 호의 구체적인 내용을 말한다동법 시행령 제34조의2제1항).
법 제36조의3제2항제2호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 요청, 제안 또는 신청 전까지에 해당하는 기간을 말한다(동조 제2항).
1. 법 제36조의3제1항제1호의 동의(동의를 한 것으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다): 법 제13조의2제1항에 따른 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청
2. 법 제36조의3제1항제2호의 동의: 법 제14조제1항에 따른 정비계획의 입안 제안
3. 법 제36조의3제1항제3호의 동의: 법 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 승인 신청
법 제36조의3제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준과 방법”이란 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 받을 때 영 제33조제3항 및 제4항에 따른 동의의 철회 및 반대의 의사표시 절차와 방법을 설명ㆍ고지하는 것을 말한다(동조 제3항).
토지등소유자 동의 인정에 관한 특례 여부(서울시 주거정비과 2025.5.19.)
Q1. 법 제36조의3제1항와 관련 토지등소유자 동의인정 요건은?
Q2. 정비계획 입안동의서는 법 제36조의3 동의서 특례와 관련이 있는지?
A1. 도시정비법 제36조의3(2024.12.3 일부개정, 2025.6.4 시행) 제1항에 근거 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호(가~다)의 사항 중 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의한 것으로 간주됨.
가. 제13조의2에 따른 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
나. 제14조에 따른 입안의 제안을 위한 동의
다. 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 동의
도시정비법 개정에 따라 「서울시 도시정비조례 시행규칙」 서식 제1호의6(정비계획 입안요청을 위한 동의서) 및 서식7(정비계획 입안 제안에 관한 동의서)을 같은 법 제36조의3제2항의 요건의 내용을 포함하여 개정할 예정임.
A2. 정비계획 입안 동의서는 「2030 서울시 정비기본계획」 주택정비형 재개발사업 부분의 동의서로 도시정비법 제36조의3 동의서 특례와는 관련이 없음
▮(서울시) 추진위원회 동의자의 조합설립 동의 의제
◆정비계획 입안 제안 동의서로 조합설립동의까지 의제받지 못해
도시정비법 제31조제3항 내지 제5항, 서울시 도시정비조례 시행규칙 서식1의6, 서식7
토지등소유자 동의인정에 관한 특례: 조합설립동의 의제는 제외
◼ 근거규정
법 제31조(추진위원회의 구성ㆍ승인) ③ 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 이 조에서 “추진위원회 동의자”)는 제35조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 조합설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장ㆍ군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2024.12.3.>
(이하 생략)
도시정비법 동의서 인정특례 개정에 따른 동의서 양식 변경 알림
서울시 주거정비과-12260, 2025.7.17
1. 주거정비과-9334(2025.06.05.)호와 관련임
2. 도시정비법 제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례) 신설(`25.6.4 시행)로 토지등소유자가 원할 경우, 도시정비조례 시행규칙 개정 전(`25.7.28 개정)까지 해당 동의서를 사용할 수 있도록 위 호로 정비계획 입안요청(제안)동의서 양식 변경을 통보한 바 있음.
3. 서울시에서는 도시정비법 제31조제3항, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다는 국토부 발표 등으로 입안요청(제안) 동의시 조합설립인가까지 간주한다고 보고 입안요청(제안)동의서를 개정하였으나, 최근 특례 규정에는 정비계획의 입안 요청 동의, 정비계획의 입안 제안 동의, 추진위원회 구성 동의에 관한 사항 외에는 명시하고 있지 않은 점 등을 고려할 때 조합설립 동의까지 인정할 수 없다는 국토부 회신이 있었음.
▶입안요청(제안) 동의서 내 추진위원회 구성 또는 조합직접설립에 동의하여도 모두 동일하게 조합설립 동의서는 별도로 징구하여야 함
4. 이에 `25.6.5. 통보된 개정 양식으로 동의서를 징구 중인 자치구에서는 해당 사항을 추진주체 등 토지등소유자에게 반드시 안내하여 주시고, `25.7.28. 「서울시 도시정비조례 시행규칙」 개정 후에는 서식1의6 정비계획 입안 요청을 위한 동의서, 서식7 정비계획(변경)의 입안 제안에 관한 동의서를 사용바람.
2025.7.28 개정, 시행된 서울시 도시정비조례 시행규칙 별지 제1호의6서식에서 “정비계획 입안요청을 위한 동의서”에 동의하면 그 의제되는 사항으로 추진위원회 구성, 조합직접설립(추진위 구성 생략)이 담겨 있으며,
별지 제7호서식인 “정비계획(변경)의 입안 제안에 관한 동의서”에 동의한 경우, 추진위원회 구성, 조합직접설립(추진위 구성 생략)을 의제한다는 내용이 들어 있다.
서울시 도시정비조례 시행규칙 부칙 <제4723호, 2025.7.28.>
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(정비계획의 입안 요청 동의에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전인 2025.6.4(도시정비법 개정 시행일) 이후로 제출된 별지 제1호의6서식은 이 규칙에 따라 제출된 것으로 본다.
제3조(정비계획의 입안 제안 동의에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전인 2025.6.4(도시정비법 개정 시행일) 이후로 제출된 별지 제7호서식은 이 규칙에 따라 제출된 것으로 본다.
<계속>
