수요억제 정책인 6.27대책 두 달 뒤인 9.7부동산대책(주택공급 확대방안)에 대한 신속한 이행과 주택공급을 위해 2025.9.30. 더불어민주당 문진석 의원의 도시정비법 개정안이 발의되었다.
이에 앞서 지난해 8.8대책에서 소개된 “재건축, 재개발사업 촉진에 관한 특례법” 제정안은 2024.9.2 김은혜 의원이 대표 발의한 것으로 정비사업, 도시재정비사업 외에도 노후계획도시정비사업도 포함하고 있다.
새로운 법률 제정안이나 개정안은 갑자기 하늘에서 뚝 떨어지는 건 아니다. 서로가 변화해 가면서 닮아가기도 한다.
이번 9.7 주택공급 확대방안 관련 재개발․재건축 등 정비사업 활성화를 위한 도시정비법 개정안도 이 범주에 벗어나지는 않는다.
필자는 개정안 발의안을 살펴보고, 다른 법률과 비교하여 보완해야 할 점을 확인해 봤다.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
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9.7 주택공급 확대방안의 세부적 실천 개정 도시정비법 해설(2)
- 25.9.30 문진석, 24.9.2 김은혜 법안 비교검토
3. 시공자의 공사비 증액 요청받은 사업시행자→구청장에게 통지 및 공사비 분쟁 조정 지원
1) 시공자의 공사비 증액 요청받은 사업시행자→구청장에게 통지
도시정비법 제29조의3 신설, 제117조 및 제140조 개정
공사비 증액 요청 시, 시공자는 관련 서류 제출 의무화, 위반하는 경우 과태료 처벌
공사비 분쟁 시 도시분쟁조정위원회→직접 정비사업 지원기구에게 공사비 검증 요청
2019.4.23. 신설된 도시정비법에선 사업시행자(대표적 정비조합)는 시공자와 계약 체결 후 공사비 증액비율이 10/100 이상인 경우(사업시행인가 이후 선정 시는 5/100)정비사업 지원기구에 공사비를 검증을 요청하도록 하고 있다(법 제29조의2제1항). 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외)이 3/100 이상인 경우도 위와 같다.
이 도시정비법이 만들어졌음에도 불구하고 24.7.22 홍기원 개정안, 24.8.1 민홍철 개정안, 24.8.23 권영진 개정안(공사비 검증요청)이 뒤를 이었다.
◆ 현행법상 공사비 검증 신청하지 않았어도 위법하다고 할 수 없어
도시정비법령에서 사업시행자가 공사비 검증결과가 나온 이후에야 비로소 변경계약 체결 또는 관리처분계획 등에 관한 결의를 진행할 수 있다는 취지의 규정도 없고, 사업시행자가 공사비 검증 신청의 종기 관련 규정도 없는데,
그 과정에서 조합원들이 공사비 증액 규모와 내역 등에 대해 검토한 다음 조합원들의 총의로 공사비 증액에 관한 결의를 하였음에도 단지 그에 앞서 공사비 검증절차가 이루어지지 않았다는 이유만으로 그 결의의 효력을 일괄적으로 부정하는 것은 불필요한 절차의 반복 또는 정비사업 지연으로 인한 조합원들의 재산적 손해가 추가적으로 발생할 가능성도 배제하기 어렵다(서울고등법원 2025.1.8선고 2024나2029879판결).
공사비 검증절차를 거치지 않은 상태에서 도급계약 변경 결의도 구체적 사정에 따라 이를 무효화할 수 없다는 등으로 판시해 도시정비법 제29조의2 관련 규정의 강행규정성에 반하는 취지의 해석을 하고 있다.
◆ 현행법에선 사업시행자 법 제29조의2 요건에 해당해야 공사비 검증 요청 가능
개정안은 공사비 증액 요청을 받으면 구청장에게 통지 의무
사업시행자인 조합이 시공자와의 분쟁으로 공사비 검증을 받으려는 경우, “토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우에 가능하였다.
이번 개정안에서는 사업시행자는 시공자가 “법 제29조의2제1항제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우”, 조합원의 동의 없이 해당 구청장에게 그 사실을 알리도록 하였다.
시공자는 공사비 증액요청을 하는 경우 제2항에 따른 서류를 의무적으로 제출하여야 하며, 위반 시에는 1천만원 이하의 과태료를 받게 된다. 또한, 공사비에 대한 분쟁이 발생하면 도시분쟁조정위원회가 직접 정비사업 지원기구에게 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하였다.
도시정비법 신설안
제29조의3(공사비 증액에 관한 검증) ① 사업시행자는 시공자가 제29조의2제1항제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우 그 사실을 시장ㆍ군수등에게 알려야 한다.
② 시공자는 제1항에 따른 요청을 하는 경우 사업시행자에게 다음 각 호의 서류를 제출하여야 한다.
1. 공사비 변동 사유서
2. 공사비 변동 전ㆍ후 세부 내역서
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자료
③ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 사실을 통지 받은 경우 공사비 검증 대상 여부를 확인하여야 하고, 사업시행자에게 공사비 검증 계획 등 국토교통부장관이 정하는 사항을 제출할 것을 요청할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 특별한 사유가 없으면 요청을 받은 날로부터 15일 이내에 요청에 대한 의견을 제출하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 공사비에 대한 분쟁 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 때에는 시장ㆍ군수등 또는 제116조에 따른 도시분쟁조정위원회가 직접 정비사업 지원기구에게 공사비 검증을 요청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 공사비를 검증하는 경우 사업시행자와 시공자는 자료의 제공 등 검증에 적극 협조하여야 한다.
개정법안에서는 시공자가 “법 제29조의2제1항제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우”, 해당 구청장에게 그 사실을 연락받은 구청장은 사업시행자에게 공사비 검증 계획 등 사항을 제출할 것을 요청할 수 있다.
그럼에도 공사비 분쟁 사유가 발생하는 경우에는 구청장 또는 도시분쟁조정위원회가 직법 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하도록 그 절차를 명확히 하고 있다.
도시정비법 개정안
제117조(조정위원회의 조정 등) ① 조정위원회는 정비사업의 시행과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분쟁 사항을 심사ㆍ조정한다. 다만, 「주택법」, 토지보상법, 그 밖의 관계 법률에 따라 설치된 위원회의 심사대상에 포함되는 사항은 제외할 수 있다.
2의2. 사업시행자와 시공자 간 공사비에 대한 분쟁
제140조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제29조의3제2항에 따른 자료의 제출을 하지 아니하거나, 거짓된 자료를 제출한 자
2024.9.2. 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안의 유사한 규정을 소개하면 다음과 같다.
제10조(공사비 증액에 관한 검증) ① 사업시행자(토지주택공사등은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사실을 시장ㆍ군수등에게 알려야 한다.
1. 도시정비법 제29조에 따라 시공자와 계약을 체결하려는 경우
2. 시공자가 도시정비법 제29조의2제1항제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우
② 시공자는 제1항제2호에 따른 요청을 하는 경우 사업시행자에게 다음 각 호의 서류를 제출하여야 한다.
1. 공사비 변동 사유서
2. 공사비 변동 전ㆍ후 세부 내역서
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자료
③ 시장ㆍ군수등은 제1항제2호에 따른 사실을 통지 받은 경우 공사비 검증 대상 여부를 확인하여야 하고, 사업시행자에게 공사비 검증 계획 등 국토교통부장관이 정하는 사항을 제출할 것을 요청할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 특별한 사유가 없으면 요청을 받은 날로부터 15일 이내에 요청에 대한 의견을 제출하여야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 공사비에 대한 분쟁 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 때에는 시장ㆍ군수등 또는 「도시정비법」 제116조에 따른 도시분쟁조정위원회가 직접 「도시정비법」 제114조에 따른 정비사업 지원기구에게 공사비 검증을 요청할 수 있다. 이 경우 공사비 검증 수수료의 부담에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑤ 도시분쟁조정위원회는 제4항에 따른 공사비 검증 결과를 바탕으로 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁사항을 심사ㆍ조정할 수 있다.
⑥ 제4항에 따라 공사비를 검증하는 경우 사업시행자와 시공자는 자료의 제공 등 검증에 적극 협조하여야 한다.
제25조(과태료) ① 제10조제2항에 따른 자료의 제출을 하지 아니하거나, 거짓된 자료를 제출한 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다.
② 제9조제1항에 따른 신고를 하지 아니한 자에게는 5백만 원 이하의 과태료를 부과한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다.
2) 공사비 분쟁 조정 지원
도시정비법 제115조의2 신설
도시정비법 신설안
제115조의2(공사비 분쟁 조정 지원) ① 시장ㆍ군수등은 관할 구역 내 정비사업에 대하여 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁에 대한 사항을 조사하고 그 조사 결과를 지체 없이 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사에게 보고하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우 제2항에 따른 공사비 분쟁조정단의 파견을 요청할 수 있다.
② 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공사비 분쟁조정단을 구성하여 해당 정비사업에 파견할 수 있다. 다만, 정비사업의 규모 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 경우에는 지체 없이 분쟁조정단을 파견하여야 한다.
1. 제1항 전단에 따른 조사 결과를 바탕으로 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우
2. 제1항 후단에 따라 시장ㆍ군수등이 분쟁조정단 파견을 요청하는 경우
③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 분쟁조정단 파견을 지원할 수 있다. 다만, 긴급히 분쟁을 조정할 필요가 있다고 인정하는 때에는 분쟁조정단을 직권으로 파견할 수 있다.
④ 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사는 제2항 및 제3항에 따른 분쟁조정단의 지원과 파견에 관한 업무를 정비사업 지원기구에 위탁할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에 따른 공사비 분쟁에 대한 조사ㆍ보고, 분쟁조정단의 운영ㆍ지원ㆍ업무위탁 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2024.9.2. 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안에도 이와 유사한 규정을 두고 있다.
제11조(공사비 분쟁 조정지원) ① 시장ㆍ군수등은 관할 구역 내 정비사업에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁에 대한 사항을 조사하고 그 조사 결과를 지체 없이 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사에게 보고하여야한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우 제2항에 따른 공사비 분쟁조정단의 파견을 요청할 수 있다.
② 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공사비 분쟁조정단을 구성하여 해당 정비사업에 파견할 수 있다. 다만, 정비사업의 규모 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 경우에는 지체 없이 분쟁조정단을 파견하여야 한다.
1. 제1항 전단에 따른 조사 결과를 바탕으로 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우
2. 제1항 후단에 따라 시장ㆍ군수등이 분쟁조정단 파견을 요청하는 경우
③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 분쟁조정단 파견을 지원할 수 있다. 다만, 긴급히 분쟁을 조정할 필요가 있다고 인정하는 때에는 분쟁조정단을 직권으로 파견할 수 있다.
④ 국토교통부장관은 제3항에 따른 분쟁조정단의 지원과 파견에 관한 업무를 정비사업 지원기구에 위탁할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에 따른 공사비 분쟁에 대한 조사ㆍ보고, 분쟁조정단의 운영ㆍ지원 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<계속>
