<3>재산권 행사 제한하는‘조합원 지위양도 제한’유예 건의
3년 한시적으로 조합원 지위양도 제한 완화 및 소규모 정비사업의 제한 시점을 사업시행계획인가 이후로 조정요청
· 2025년 10.16 투기과열지구 지정 지역, 조합원 지위양도 제한 3년간 한시 완화
· 소규모주택정비사업은 제한 시점 조합설립인가 후→사업시행계획인가 이후로 조정
2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」에 따라 그 다음날인 10월 16일부터 집값 과열을 막기 위해 국토부는 서울 25개 자치구 전체를 투기과열지구·조정대상지역 등으로 한꺼번에 묶으면서 LTV 40% 대출 규제가 서울 전역에 전면 적용됨.
- 서울특별시: 기존 강남·서초·송파·용산 4개 자치구에만 적용되던 투기과열지구를 서울 25개 자치구 전역으로 전면 확대 지정
-경기도 (12개 지역): 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 성남시 3개 자치구(분당·수정·중원), 수원시 3개 자치구(영통·장안·팔달)
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▮투기과열지구 내 재개발, 재건축조합원 지위양도 제한 3년간 한시 완화
현행 도시정비법상 재개발, 재건축조합원 지위양도 제한 완화(재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가를 법 개정하여 한시적으로 3년간 유예)
조합원 지위 양도 제한 규제를 3년 동안 일시적으로 풀어주자는 제안이 나온 구체적인 배경과 의미
1. 공사비 폭등에 따른 조합원 구제
최근 원자재 가격과 공사비가 급등하면서 조합원들이 부담해야 할 분담금이 수억 원씩 폭등함
이에 분담금을 낼 여력이 없는 영세 조합원이나 고령층이 집을 팔고 나가고 싶어도, 지위양도 제한에 걸려 매도가 어려운 실정임. 또한, 매수자가 사더라도 입주권을 받지 못하고 현금청산대상이 될 수 있어 거래가 단절되었음.
분담금 압박을 견디지 못하는 조합원들이 합법적으로 입주권을 팔고 나갈 수 있도록 '출구'를 열어주자는 것이 일시적 유예의 취지임
2. 정비사업의 중단, 지연 예방
나가지도 못하고 부담금이 없는 조합원들이 늘어나면 조합 내 갈등이 많아짐.
이주비를 감당하지 못하거나 분담금 문제로 조합원 동의율을 채우지 못해 전체 착공 및 사업 일정이 무기한 지연되는 현장도 많이 나타남.
자금력이 부족한 조합원은 지위를 양도하고 나가게 하고, 분담금을 낼 능력이 있는 새로운 매수자가 들어오게 함으로써 조합 갈등을 해결하고 사업 속도를 신속히 진행하겠다는 것임
3. '3년 한시' 유예의 의미
조합원 지위 양도 제한을 제한 없이 풀면 투기 세력이 대거 유입되어 주택가격이 폭등할 우려가 있음.
따라서 공사비 갈등, 가계대출 및 이주비 대출 규제로 시장이 멈춰 선 현재의 위기 상황을 타개하기 위해 3년만 예외적으로 거래를 허용하도록 하자는 것임
<비즈워치 2026. 2. 26>
서울시 "조합원 지위양도 제한 3년간 풀어달라"
투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분 인가 단계부터 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이에 따라 조합원 지위양도 제한이 적용되는 정비사업구역은 기존 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 내 42곳에서 서울 전체 159곳으로 4배 가까이 급증했다는 게 서울시의 설명이다.
시는 새롭게 규제지역 대상이 된 117개 구역을 전수 조사한 결과, 조합원 지위양도 제한으로 인한 고충사례 127건을 확인했다. 이 중 절반인 64건이 분담금 부담 상승 고충이었다. 주거이전 제약이 33건, 상속과 기타 문제로 인한 어려움이 30건이었다.
▲ 조합원 지위양도 제한
도시정비법 제39조제2항, 소규모주택정비법 제24조제2항
서울 등 투기과열지구 지정 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 양수인은 조합원이 될 수 없도록 함. 이를 3년가 유예하자는 것임.
반면, 가로주택정비사업, 소규모 재건축·재개발사업은 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 양수인은 조합원이 될 수 없음. 이렇게 소규모주택정비사업의 경우 조합설립인가 후로 규제하고 있으나, 이를 사업시행계획(관리처분계획이 내포됨) 후에 제한하도록 법 개정을 요구함. 이는 사업시행계획까지 매매 등이 이루어져 사업활성화를 꾀하는 것임.
한편, 매매ㆍ증여 등 권리의 변동이 있는 모든 행위에 의한 조합원이 될 수 없으나, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우에는 조합원이 가능한 제도가 조합원 지위 양도 제한 규정을 두었으며, 소규모주택정비법에서도 기간만 다를 뿐, 같은 규정을 두고 있음.
참고로 도시정비법령과 소규모주택정비법령상 조합원 지위양도 제한의 예외 규정은 다음과 같음(도시정비법 제39조제2항 각 호).
① 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
➥소규모주택정비법도 이와 같음(법 제24조제2항제1호)
② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
➥소규모주택정비법도 이와 같음(법 제24조제2항제2호)
③ 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
➥소규모주택정비법도 이와 같음(법 제24조제2항제3호)
④ 1세대(법 제39조제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 및 거주기간 5년 이상인 경우
➥소규모주택정비법 제24조제2항제4호, 영 제22조제1항
소유기간 5년/거주기간 3년
⑤ 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
➥소규모주택정비법령상 규정 없음
⑥ 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
➥소규모주택정비법령상 규정 없음
⑦그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 도시정비법 시행령 제37조제3항으로 정하는 경우로서 아래와 같이 7가지 규정을 둠
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
➥소규모주택정비법 시행령 제22조제3항제1호): 기간이 2년 이상이고 2년이상 계속 소유
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
➥소규모주택정비법 시행령 제22조제3항제2호: 기간이 2년 이상이고 2년이상 계속 소유
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
➥소규모주택정비법 시행령 제22조제3항제3호: 착공신고를 한 날부터 양도일까지 준공인가를 받지 않은 경우로서 그 기간이 3년 이상이고, 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
➥소규모주택정비법 시행령 예외규정 없음
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
➥소규모주택정비법 시행령 제22조제3항제4호: 도시정비법령과 같은 내용임.
6. 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
➥소규모주택정비법 시행령 제22조제3항제5호: 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 거래계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래신고를 한 경우
7. 투기과열지구로 지정되기 전에 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해 토지거래에 대한 허가(변경허가를 포함하며, 이하 “토지거래허가”)를 신청한 경우로서 투기과열지구로 지정된 이후 토지를 양도하기 위한 계약(해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우로서 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결한 경우
➥소규모주택정비법 시행령 예외규정 없음
