전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<13>
<개정판>
5. 소규모정비사업에 정비계획 및 정비구역 절차 없다
1) 도시정비법상 재건축·재개발사업 절차
도시정비법상 재건축·재개발사업의 절차는 먼저 정비기본방침>정비기본계획 수립(변경)>정비계획 및 정비구역 지정·고시>추진위원회 구성>조합설립인가 절차를 통해 진행하는 개발기법이다.
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2) 정비기본계획, 정비계획, 추진위 구성 없는 소규모정비사업의 절차
정비기본방침, 정비기본계획, 정비계획 및 정비구역 지정고시, 재건축진단, 추진위원회 구성 절차 없음
소규모정비사업에는 소규모재건축·재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업이 있다(이 모두를 포함한 소규모주택 관리계획에 의한 모아타운사업이 있음).
이 소규모정비사업에는 “정비기본방침, 정비기본계획, 정비계획 및 정비구역 지정고시, 재건축진단, 추진위원회 구성” 등 절차가 없다.
(1) 조합설립단계
① 동의서 징구
조합정관의 초안 작성
공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(복리시설은 하나의 동의로 간주하여 과반수 동의)+구분소유자 수 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의(법 제23조제2항)
② 창립총회 개최
도시정비법 제45조제6항의 준용으로 창립총회 시 조합원 20/100 직접참석, 22.8.4 개정 빈집법에 동의율 충족 후 창립총회를 개최(법 제23조제제2항).
토지등소유자 과반수로 대표자 선임하여 대표자 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상 요구로 대표자가 소집/소집하지 않으면 소집요구자의 대표자가 소집(영 제20조의2제1항, 제2항).
조합정관의 확정 후에 조합장, 임·대의원 순으로 선출(영 제20조의3제1항)
창립총회 의사결정은 조합설립에 동의한 토지등소유자 수의 과반수 출석과 출석 과반수 찬성으로 의결(정관으로 달리 정하면 그에 따름)(영 제20조의3제2항)
③ 조합설립인가 신청(조합->구)
제출서류: 조합설립인가 신청서, 조합정관, 조합원 명부, 토지등소유자의 조합설립동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등
④ 공람공고
조합설립 인가(변경) 시, 14일 이상 공람+지자체 공보에 고시(법 제23조제9항)
토지등소유자 등 서면으로 의견제출
⑤ 조합설립인가 고시
도시정비법과 달리 조합설립인가 및 변경의 경우, 고시절차를 취함(해당 자치구의 고시공람에서 확인)(법 제23조제9항)
고시내용(영 제21조의2)
-사업의 종류 및 명칭, 사업시행구역의 위치 및 면적, 사업의 착수예정일 및 준공예정일, 조합의 명칭 및 사무소 소재지, 사업시행구역 지형도면
⑥ 법인등기
조합설립인가일로부터 30일 이내 주사무소 소재지에서 등기(도시정비법 제38조제2항)
(2) 심의단계(건축 및 통합심의)
① 건축(통합)심의 접수(조합->구)
▪ 건축심의 동의요건(법 제26조제2항)
-주민협의체: 주민합의서에서 정하는 토지등소유자의 동의
-사업시행자(조합): 조합총회(공동사업 시행 시 조합원의 과반수 동의로 조합 총회의결 갈음)에서 조합원 과반수 찬성으로 의결. 다만, 정비사업비가 10/100(생산자물가상승률분 및 제36조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상 찬성으로 의결
-사업시행자(지정개발자): 토지등소유자의 과반수 동의 및 토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의
▪ 통합심의 요건
다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우 통합심의 요청하여야 하며 시도지사의 통합심의 거치면, 시장·군수의 통합심의 거친 것으로 의제(법 제27조)
-건축법에 따른 건축심의(제26조 및 제48조제1항에 따른 심의를 포함)
-국토계획법에 따른 도시ㆍ군관리계획 및 개발행위 관련 사항
-그 밖에 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항
② 건축(통합)심의 완료
건축(통합)심의 결과 알림(구->조합)
조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 건축심의 또는 통합심의를 신청하지 아니한 경우 조합설립인가 취소(법 제23조의2제2항)
조합은 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내 조합설립 동의여부 회답촉구 및 기간 만료된 날부터 60일 이내 매도청구(법 제35조제1항, 제5항)
(3) 사업시행계획단계(관리처분계획 포함)
① 종전ㆍ종후 자산평가
구청장이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등(법 제21조제4항)
② 사업시행계획서(관리처분계획 포함) 접수
▪사업시행계획서(법 제30조제1항)
총회 의결서(토지등소유자 동의서 및 토지등소유자 명부)
사업시행구역 및 그 면적
토지이용계획(건축물 배치계획 포함)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 등
▪관리처분계획(법 제33조제1항)
분양설계 및 분양대상자의 주소 및 성명
분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법(일반 분양, 임대주택, 부대·복리시설)
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세
정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 등
③ 서류검토 및 관련 부서 협의
④ 공람공고(법 제29조제6항, 제7항)
14일 이상 공람, 토지등소유자, 이해관계인 등 서면으로 의견제출
⑤ 사업시행계획인가 고시(규칙 제6조제2항)
사업의 종류 및 명칭
사업시행구역의 위치 및 면적
사업시행자의 성명 및 주소
사업의 시행기간
사업시행계획인가일
건축물의 대지면적ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ용도 등 건축계획에 관한 사항
주택의 규모 등 주택건설계획
정비기반시설의 귀속에 관한 사항
(4) 이주·철거 및 착공/준공인가 및 이전고시/조합해산 및 청산
▪이주, 철거 및 착공
▴이주, 철거->착공신고
▴착공신고 제출서류
-착공신고서, 용역계약서, 공사관계자(시공자, 감리자 등) 제출서류, 시공보증서 등
※ 사업시행계획인가~착공신고 전까지 감리자 지정 완료
▪준공인가 및 이전고시
준공인가 접수>준공검사 실시의뢰>준공인가·고시>이전고시
▴준공인가 접수
-제출서류: 준공인가 신청서, 건축물ㆍ정비기반시설 및 공동이용시설 등의 설치내역서, 감리자 의견서 등
▴준공검사 실시 의뢰
관계 부서(기관)에 준공검사 실시 의뢰
▴준공인가·고시
-고시내용: 사업의 명칭, 사업시행자의 성명 및 주소, 사업의 목적 및 개요, 사업시행구역의 위치 및 면적, 사업시행기간
▴이전고시
-대지확정측량 실시(공급세대 30호 미만 사업 제외)
-사업시행계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지 및 대지 또는 건축물의 소유권 이전
-대지 또는 건축물의 소유권이전 내용 지자체 공보·고시 후 시장ㆍ군수등에게 보고
※ 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날 그 대지 또는 건축물의 소유권 취득
▪조합해산 및 청산
해산총회>해산등기>해산신고>청산등기>청산신고
▴해산총회
-조합 정관 및 총회의결에 따라 해산
※이전고시가 있은 날부터 1년이 되는 날까지 청산절차를 이행하지 않을 시 조합설립인가 취소 가능(빈집법 제23조의2)
▴해산등기
▴해산신고
-해산신고신청서
-해산총회 증빙서류
-조합설립인가필증
▴청산등기
▴청산신고
-관련 자료의 인계
-이전고시일부터 3월 이내 또는 정비사업의 폐지일부터 2월 이내에 구청장에게 인계
<계속>
