전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<1>
<개정판>
◆ 정비기본계획은 재건축, 재개발사업의 마스터플랜이면서 시작점
하나. (정비)기본방침과 (정비)기본계획 수립(변경)
도시정비법 제3조, 제4조 내지 제7조/노특법 제5조, 제6조, 제7조
건설업자는 민영아파트 건설을 위해 수익성이 양호한 사업장을 발굴하여 토지 매입을 하고, 사업시행인가를 받아 사업을 진행하게 된다.
이와 달리, 재건축·재개발사업인 정비사업의 경우에는 의무적으로 수립해야 하는 기성시가지 정비를 위한 정비기본계획에 따라, 정해진 정비예정구역에 맞춰 정비계획을 수립하여 정비사업을 진행하게 된다.
이 정비사업은 소유권을 확보해야 하는 민영주택사업과 달리, 토지 또는 건축물 소유자들의 동의(조합총회 의결)로 사업이 진행된다는 점에서 구별된다.
이 정비기본계획(수립권자: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장)의 최상위 개념으로 국토부장관이 수립하는 정비기본방침이 있다. 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률」(이하 “노특법‘)도 이와 유사한 기본방침과 기본계획의 체계를 가지고 있다.
이 책에서는 유사한 시스템으로 양자 구별을 위해 도시정비법의 경우 정비기본방침 및 정비기본계획, 노특법에선 기본방침 및 기본계획으로 약칭하기도 한다.
1. (최상위) 도시정비법(노특법)상 정비기본방침
도시정비법 제3조, 노특법 제4조, 제7조제2항
도시정비법상 정비기본방침과 노특법상 기본방침이 더 힘을 발휘하는 이유
도시정비법의 경우 2003.7.1 정비기본계획이 먼저 시행되었고, 2012.2월에서야 상위개념으로 정비기본방침 규정이 신설되었다. 따라서 상위개념인 정비기본방침은 이미 판이짜여진 정비기본계획에 대해 상징적 역할뿐이었다.
반면, 같은 기본방침이라도 노특법에서는 위와 달리, 기본계획은 기본방침에 부합하도록 규정하였다(법 제7조제2항). 그 중에서도 ’광역교통시설ㆍ기반시설의 확충 및 개량에 관한 사항, 공공기여에 관한 사항, 특별정비구역의 지정 기준 등에 관한 사항, 선도지구의 지정 원칙 및 지원에 관한 사항, 이주단지 조성, 순환용 주택 공급 등 이주대책 수립에 관한 사항‘ 등 사항에 대해 기본계획 수립하는데 영향을 주고 있다.
1) 도시정비법상 정비기본방침
국토부 고시문 없음
2003.7.1 도시정비법상 정비기본계획이 수립되었고 그 상위계획인 정비기본방침이란 자체가 없었다. 이후 정비사업의 출구전략을 위해 2012.2.1 법 개정 뒤 신설되었으며, 정비기본방침의 원활한 시행을 위해 위임된 시행령도 정하지 않은 상태에서 오늘에 이르고 있다. 이는 이미 2010 정비기본계획에 의해 진행된 이후라 사실상 투트랙으로 진행이 어려웠다.
따라서 정비기본방침은 정비기본계획에 별다른 영향을 주지 못하였던 것이다.
한편, 2024.4.월 시행된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률」(이하 “노특법‘)에 따라 제7조제2항의 ”정비기본계획은 정비기본방침에 부합해야 한다.“는 규정까지 둬, 기본방침과 기본계획이 같이 시행됨에 따라 당연히 그 궤를 같이하게 되었던 것이다.
도시정비법
제3조(도시ㆍ주거환경정비기본방침) 국토부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 10년마다 다음 각 호의 사항을 포함한 기본방침을 정하고, 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영하여야 한다.
1. 도시 및 주거환경 정비를 위한 국가 정책 방향
2. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립 방향
3. 노후ㆍ불량 주거지 조사 및 개선계획의 수립
4. 도시 및 주거환경 개선에 필요한 재정지원계획
5. 그 밖에 도시 및 주거환경 개선을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
2) 노특법상 기본방침
노특법 제5조, 제6조, 제7호, 동법 시행령 제4조
노후계획도시정비기본방침(국토부고시 제2024-620, 2024.11.18)
노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준(국토부고시 제2023-559, 2024.10.22.)
기본계획은 기본방침에 부합되어야 하는데(법 제7조제2항), 이는 고시된 기본방침의 목적이나 방향에 따라 기본계획의 수립을 뜻하는 것이다.
투트랙의 표현은 그 하나는 기본방침이고 나머지는 기본계획의 원칙으로 상호간 조화롭게 운용하라는 뜻이다.
도시정비법의 경우 추상적인 내용과 달리, 노특법상 기본방침에서는 특별정비계획 및 정비구역 수립을 위한 구체적 내용을 담고 있음을 알 수 있다.
”광역교통시설ㆍ기반시설의 확충 및 개량에 관한 사항, 노후계획도시정비사업에 필요한 특례 및 공공기여에 관한 사항, 노후계획도시특별정비구역의 지정 기준 등에 관한 사항, 노후계획도시정비선도지구의 지정 원칙 및 지원에 관한 사항, 이주단지 조성, 순환용 주택공급 등 이주대책 수립에 관한 사항“ 등이 그것이다.
◆ 노특법상 기본방침엔 선도지구 지정 방향이 담겨있다
특히, 1기 신도시 선도지구 지정에 관한 사항인 법 제5조제9호인 ”노후계획도시정비선도지구의 지정 원칙 및 지원에 관한 사항“을 위해 국토부는 ”노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준“을 제정·고시하였다.
노특법
제5조(기본방침의 내용) 기본방침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 노후계획도시정비의 목표 및 기본방향에 관한 사항
2. 노후계획도시의 현황 및 정비 필요성 등 조사ㆍ분석에 관한 사항
3. 노후계획도시의 미래도시로의 전환, 도시기능 향상 및 정주여건 개선을 위한 기본 전략
4. 노후계획도시정비사업의 원활한 추진을 위한 절차 및 체계 등에 관한 사항
5. 노후계획도시정비에 관한 국가의 시책
6. 광역교통시설ㆍ기반시설의 확충 및 개량에 관한 사항
7. 노후계획도시정비사업에 필요한 특례 및 공공기여에 관한 사항
8. 노후계획도시특별정비구역의 지정 기준 등에 관한 사항
9. 제18조에 따른 노후계획도시정비선도지구의 지정 원칙 및 지원에 관한 사항
10. 이주단지 조성, 순환용 주택 공급 등 이주대책 수립에 관한 사항
11. 저탄소 녹색도시로의 전환 등에 관한 사항
12. 건설폐기물 및 자원순환 등에 관한 사항(이하 영 제4조)
13. 자족기능 확충에 관한 사항
14. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」에 따른 스마트도시의 조성에 관한 사항
15. 도시정비법 제12조에 따른 재건축진단의 완화 또는 면제의 기준에 관한 사항
▪노특법상 기본계획과 경기도지사 승인
기본계획은 ”시장ㆍ군수가 수립권자이면 경기도지사의 승인(승인 전 국토부장관과 협의)“을 받는 절차에 따라, 부천시 중동, 산본시 군포의 기본계획은 2024.12.30, 안양시 평촌은 2025.4.9 경기도시자의 승인을 받았다(노특법 제6조제3항제2호).
성남시 분당, 고양시 일산 신도시의 기본계획은 2025.5.28 경기도지사의 승인 절차를 거쳤다.
노특법상 기본방침 및 기본계획은 동시에 투트랙으로 진행되면서, 가장 주목을 받았던 것은 처음으로 진행되는 선도지구 지정이었다. 과연 이 법에 의해 본격적인 시작이 궁금했던 것이다.
기본방침에서는 제5조제9호에서 ’제18조에 따른 노후계획도시정비선도지구의 지정 원칙 및 지원에 관한 사항‘을 꼽았으며, 기본계획에서도 ’노후계획도시정비선도지구의 지정계획‘을 규정한 바 있다.
이 양자는 선도지구 지정의 기준이 되었으며, 이를 기준으로 1기신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본은 선도지구 지정을 위한 배점표를 세워, 공모한 바 있다.
▪(국토부)노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준 및 부산 선도지구 공모 공고
24.6월 경기도 1기 신도시는 국토부의 선도지구 지정에 관한 세부기준이 고시되기 이전으로 각자의 선정기준이 달랐음은 앞선 설명과 같다.
이후 국토부의 세부기준 별표는 1기신도시와는 달리 다음과 같다.
분당 1차 선도지구 지정 공모의 경우 신탁회사인 지정개발자에게 가점을 주었으나, 국토부에서는 공공시행자에게 가점을 주고 있다는 점에서 차이가 있다.
아래 ”범용“의 의미는 기타 시도에서 노후계획도시 선도지구 공모를 위해 공통적으로 맞춰 사용하라는 의미로 보인다.
독자들은 국토부의 세부기준과 부산광역시 노후계획도시정비 선도지구 선정 공모 공고(1차)문과 비교해 보기 바란다.
노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준[별표]
노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준(범용)
1) 최고점과 최저점의 사잇값은 직선보간의 방법으로 산출 가능
2) 세부 평가기준 및 배점 등은 지역 여건에 따라 변경 가능
위 국토부 노후계획도시 선도지구 지정에 관한 세부기준[별표]에 따라, 2025.7.9. 부산시 선도지구 공고공고(1차)문은 다음과 같다.
부산시 공고 제2025-2227호
부산광역시 노후계획도시정비 선도지구 선정 공모 공고(1차)
2024.4.27 시행된 「노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법」에 따라 “부산시 노후계획도시정비 선도지구” 선정을 위하여 다음과 같이 공모하오니 대상구역 내 관심 있는 주민들의 많은 참여를 바람.
2025년 7월 9일
부산광역시장
1. 공모개요
○ 공 모 명 : 부산광역시 노후계획도시정비 선도지구 선정 공모
○ 접수기간 : 2025.10.13 ~ 10.17(9시~18시까지, 5일간)
○ 공모대상 : 특별정비예정구역(안)에 따른 구역
▹화명․금곡(붙임1) ▹해운대1, 2(붙임2)
○ 공모절차
○ 신청자격 : 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의 및 공동주택 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받은 구역
▹(대상구역) 특별정비예정구역(안)에 따른 구역 전체를 대상으로 하고, 해당 구역의 일부를 분할하거나 제외 불가
※ 대상제외
- (재개발․재건축 단지) 대상구역 내 「도시정비법」에 따라 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시된 공동주택 단지 제외
- (리모델링 단지) 대상구역 내 「주택법」에 따른 리모델링조합이 설립되었거나 설립을 신청한 공동주택 단지 제외
- (공공임대주택) 공공임대주택단지는 국토부에서 별도의 정비방안을 마련할 예정으로 금번 공모에서 제외
▹(동의율 산정기준) 「도시정비법 시행령」 제33조제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 따름
▹(동의서 철회) 토지등소유자가 첨부된 공모신청 동의 철회서(서식8)를 작성하여 공모 신청기간 내에 접수처에 직접 방문(우편 및 메일접수 불가)하여 제출하여야 함
* 신청기간 내에 접수된 철회서만 인정하고, 기간 경과 후 접수분은 미인정
2. 신청방법
○ 신 청 자 : 대상구역 토지등소유자 중 선도지구 공모 신청 대표자
▹(선임 방법) 첨부된 공모신청 동의서(서식2)에 선도지구 공모신청 대표자 선임에 대해 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의로 선임(공고일 이후 동의 건만 인정),.
*구역 내에서 다수의 대표자가 공모를 신청한 때에는 가장 많은 동의서를 징구한 대표자의 동의서만 인정하고, 그 외 대표자가 징구한 동의서는 합산 적용 불가
○ 신청기간 : 2025.10.13 ~10.17. (9시~18시까지, 5일간)
* 접수기간 내에 접수된 신청 건만 인정하고, 기간 경과 후 접수분은 미인정
○ 접 수 처 : 부산광역시 도시정비과 (시청 24층)
○ 신청방법 : 아래의 제출서류를 구비하여 접수처에 직접 방문(우편 및 메일접수 불가)하여 제출
* 제출서류 접수 시 제출자 인적사항(신분증사본, 연락처, 성명 등)을 통해 토지등 소유자 중 선도지구 공모 신청 대표자임을 확인하고 인적사항 보관(대리인 제출 시 대리인 위임장 첨부[서식7]
○ 제출서류 : 생략
3. 선정방법
○ 선정물량 : 화명․금곡 2.5천호/해운대 3.2천호
* 선도지구는 선정물량을 초과할 수 없으나, 최고득점 구역의 물량이 이를 초과하는 경우에는 해당 구역만을 선정할 수 있음.
○ 선정방법 : 평가 기준에 따라 고득점 순으로 선정
* 동점인 경우 주민동의율이 높은 순으로 선정
○ 평가기준 : 선도지구 선정 공모 평가 기준표
* 최고점과 최저점의 사잇값은 직선보간의 방법으로 산출하며, 소수점 둘째 자리에서 반올림
4. 유의사항
○ 본 공모는 ‘선도지구 선정’에 관한 공고이며,
○ 향후 「노후계획도시정비법」 제18조에 따라 부산광역시 노후계획도시정비기본계획 고시 이후, 주민공람, 국토부 협의 및 지방노후계획도시 정비위원회의 심의를 거쳐 선도지구로 지정될 수 있음.
○ 제출된 서류는 반환하지 않으며, 선정심사와 관련된 평가내용 등 관련 모든 자료는 공개하지 않음.
○ 제출된 서류의 내용이 사실과 다른 경우 평가대상에서 제외될 수 있으며, 선정된 후라도 선정이 취소될 수 있음.
○ 동의율은 「도시정비법 시행령」 제33조제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 따르며, 같은 항 제1호 가목, 나목, 라목(재개발) 및 제2호 가목, 다목(재건축)에 해당하는 경우 대표소유자 선임동의서(서식3)도 함께 제출하여야 함.
* 여러 명의 공유자 모두가 각각 동의서를 제출하는 경우에는 대표소유자 선임동의서를 제출하지 않아도 됨.
○ 구역 내 필지가 국유지·공유지인 경우에는 동의서 제출이 불필요(사후협의 예정)하며, 토지등소유자 산정에서도 제외됨.
○ 금번 공고에 따라 선임된 공모신청 대표자는 선도지구 선정 공모 진행 과정의 대표자로서, 선도지구 선정 이후 지정되는 특별정비구역 내 토지등소유자 대표자는 아님.
○ 선도지구는 선정물량을 초과하여 지정할 수 없으나, 최고득점 구역의 물량이 이를 초과하는 경우에는 예외적으로 해당 구역만을 선정할 수 있으며, 이 경우 이주대책 등 지역 여건을 종합적으로 고려하여 사업시기를 조정할 수 있음.
<계속>
