재개발‧재건축 표준정관고시문 해설(1)
재개발‧재건축 표준정관고시문 제3조
제3조(정관의 작성) ① 조합은 정관을 작성할 때 각 별표의 제7조, 제9조제4항, 제12조제1항·제2항, 제5항부터 제8항, 제15조제6항, 제16조제9항·10항·제13항, 제20조제5항·제7항, 제24조제7항, 제25조제3항·제4항은 확정을 원칙으로 한다. 다만, 당해 사업의 특성, 지역의 상황 등을 고려하여 관계법령에 위배되지 아니하는 범위에서 수정 또는 보완(조․항․호․목․별지 등의 추가)할 수 있다.
② 제1항 단서에 따라 정관의 규정을 확정․수정․보완 또는 추가하는 내용이 관계 법령, 조례, 지침 및 국토부장관, 서울시장 등 관련 행정기관의 처분에 위배되는 경우에는 효력을 갖지 아니한다.
국토부: 종전 표준정관에 고시문 형식을 두지 않았음
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고시문 제3조제1항
서울시 공공지원 표준정관 고시문 제3조제1항은 재개발·재건축조합이 정관을 만들 때 특정 핵심 조항은 그대로 유지(확정)하되, 사업 특성에 따라 예외적으로만 수정·보완하도록 강제하는 규정이다.
이 규정의 명확한 의미, 법적 근거, 관련 판례는 다음과 같다.
1. 규정의 의미
￭ 임의로 고치지 말고 표준안 그대로 할 것을 원칙으로 하되, 제한적 수정·보완 허용 관련 규정
-별표 제7조, 제9조제4항, 제12조제1항·제2항, 제5항부터 제8항, 제15조제6항, 제16조제9항·10항·제13항, 제20조제5항·제7항, 제24조제7항, 제25조제3항·제4항
당해 사업지의 독특한 특성이나 지역 상황이 있을 때만 예외적으로 수정할 수 있다. 단, 이 경우에도 '관계 법령에 위배되지 않는 범위'라는 한계가 있다.
그 대상은 다음과 같다.
제7조(사업기간) 조합의 사업기간은 조합설립등기일부터 제62조제2항제5호의 청산종결등기일까지로 한다.
제9조(정관의 변경) ④ 조합은 정관변경에 대한 조합설립변경인가를 받거나 경미한 변경신고 수리가 완료되면 지체 없이 그 사실을 게시판에 공고하고, 변경 전·후 비교표 및 변경된 정관 개정 전문을 정비사업 정보몽땅에 공개하여야 한다.
제12조(시공자의 선정 및 계약) ① 시공자의 선정‧계약(변경계약을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 그 취소는 법 제29조, 조례 제77조, 「정비사업 계약업무 처리기준」 및 「서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」에 따라야 한다.
② 조합은 제1항에 따른 시공자의 선정 및 계약에 ‘서울시 정비사업 표준공사계약서’를 적용하는 것을 원칙으로 하며, 선정된 시공자와 체결하는 공사도급계약은 법 제45조에 따라 총회의 의결을 받아야 한다.
⑤ 조합은 법 제29조의2 및 이 정관에 따른 공사비 검증요청 사유가 발생한 경우 시공자로부터 「정비사업 공사비 검증 기준」에 따른 공사비 검증에 필요한 서류를 제출받아 검증기관에 공사비 검증을 신청하고, ○○구청장에게 통지하여야 한다. 검증보고서는 총회에 공개하여야 하며, 변경계약이 필요한 경우에는 변경계약 체결에 관하여 총회의 의결을 받아야 한다.
⑥ 조합은 「서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제5조제4항에 따라 최초 사업시행계획인가 이후 법 제72조에 따른 분양공고 전에 설계도면, 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 시공자로부터 제출받아 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 한다.
⑦ 조합은 일반분양 후에 공사도급 계약금액의 증가를 수반하는 설계변경을 하지 않는 것을 원칙으로 한다. 다만, 사업시행상 불가피한 경우에는 사전에 총회의 의결을 받아야 한다.
⑧ 조합은 최종 공사도급 변경계약 및 관리처분계획(변경)인가를 위해 공사비 검증이 필요한 경우에는 입주예정일 1년 전에 시공자에게 공사비 검증관련 서류를 요청하는 등 해당 절차 이행을 위한 준비에 착수하여야 한다.
제15조(임원) ⑥ 조합은 안정적인 조합 운영 및 조합업무의 연속성 확보를 위하여 조합임원의 임기만료 전 새로운 임원의 선임 또는 연임 절차를 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정으로 임기만료 전 임원 선임 또는 연임 절차가 완료되지 않은 경우에 기존 조합임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행하여야 한다.
제16조(임원의 직무 등) ⑨ 제8항에 따라 조합장의 직무를 대행할 조합임원이 사임·해임·당연퇴임 등으로 부재한 경우에는 조합원 5분의 1 이상의 요구로 법원의 허가를 얻어 조합장 및 조합임원 선임을 위한 총회를 소집할 수 있다. 이 경우에는 요구자 대표로 선출된 자가 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.
⑩ 제8항 및 제9항에도 불구하고 법 제41조제5항 각 호에 해당하는 경우에는 ○○구청장이 선정한 전문조합관리인이 조합임원의 직무를 대행한다.
⑬ 조합임원은 선임 후 6개월 이내에 법 제115조 및 조례 제63조에 따른 정비사업과 관련된 교육을 20시간 이상 이수하여야 한다. 다만, 선임일 직전 3년 이내에 해당 교육을 이수한 경우에는 그러하지 아니하다.
제20조(총회의 설치) ⑤ 제4항의 각 호에 의한 요구가 있는 경우로서 조합장이 2월 이내에 정당한 이유 없이 총회를 소집하지 아니하는 때에는 감사가 지체 없이 총회를 소집하여야 하며, 감사가 소집하지 아니하는 때에는 제4항 각 호에 의하여 소집을 요구한 자의 대표자가 ○○구청장의 승인을 얻어 이를 소집한다.
⑦ 제2항부터 제5항에 의하여 총회를 소집하는 경우에는 회의개최 14일 전까지 회의목적안건일시·장소 및 법 제45조제5항에 따른 서면의결권 행사에 필요한 사항 등을 정비사업 정보몽땅 및 게시판에 게시하여야 하며 각 조합원에게는 법 제44조제4항에 따라 회의개최 7일 전까지 제7조제2항제1호의 방법으로 통지하여야 한다. 다만, 제21조제15호의 안건을 의결하기 위한 총회의 경우 회의개최 1개월 전에 법 제74조제5항에서 정하는 사항을 통지하여야 한다.
제24조(대의원회의 설치) ⑦ 대의원이 자의로 사임하고자 하는 경우 조합장에게 그 의사를 서면으로 표시하여야 하며, 조합장은 이를 이사회에 상정하여야 한다. 사임의사를 표명한 대의원은 사임에 대한 이사회 의결이 있거나 후임 대의원이 선임될 때까지 그 임기가 유지되는 것으로 본다.
제25조(대의원회 개최) ③ 제1항 각 호에 따른 소집청구가 있는 경우로서 조합장이 14일 이내에 정당한 이유 없이 대의원회를 소집하지 아니한 때에는 감사가 지체 없이 대의원회를 소집하여야 하며, 감사가 소집하지 아니하는 때에는 제1항 각 호에 따라 소집을 청구한 사람의 대표가 ○○구청장의 승인을 얻어 소집한다. 이 경우 감사 또는 소집을 청구한 사람의 대표가 의장의 직무를 대행한다.
④ 대의원회 소집은 회의개최 7일 전까지 회의목적안건일시 및 장소를 기재한 서면을 대의원에게 통지하고, 정비사업 정보몽땅 및 게시판에 공고하여야 한다. 다만, 사업추진상 시급히 대의원회 의결을 요하는 사안이 발생하는 경우에는 회의 개최 3일 전에 통지하고 대의원회에서 안건상정 여부를 묻고 의결할 수 있다.
2. 법적 근거
도시정비법 제40조제2항: "시·도지사는 조합의 정관에 포함될 사항이 명시된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다."
서울시 공공지원 제도
강행규정 성격의 법령 외에도 가이드라인을 제공해 조합 내부 비리와 공사비 갈등으로 인한 사업 지연을 막고자 2024년 11월 7일 이 표준정관을 제정·고시
3. 관련 법리 및 판례(정관의 효력과 한계)
표준정관 자체는 행정기관이 보급하는 '예시'나 '가이드라인'이지만, 이를 기초로 작성된 조합정관의 효력 범위와 한계에 대해서는 대법원 판례가 확고한 기준을 제시하고 있다.
① 조합정관은 조합원을 구속하는 '자치법규'(대법원 2017다282438 판결)
정비조합 정관은 단순한 사적 계약이 아니라, 공법인인 조합과 조합원에 대하여 강한 구속력을 가지는 자치법규이며, 고시문 제3조에 따라 한 번 확정되거나 적법하게 수정되어 인가받은 정관은 조합원 전체에게 강력한 법적 의무가 있다.
② 강행법규를 위반한 정관의 수정·보완은 '무효'(대법원 법리)
고시문 제3조제1항 단서에서 "관계 법령에 위배되지 아니하는 범위"를 정하고 있다.
대법원은 도시정비법의 본질적인 조항들(조합원 자격 취득, 총회 의결정족수 등)을 강행규정으로 보며, 정관이 이를 위반하여 다르게 규정하거나 완화하는 경우 그 정관 조항은 무효라고 판시하였다.
③ 정족수를 위반한 일괄 수정·변경의 무효(대법원 2018다227520 판결)
조합이 정관을 개정(수정·보완)할 때, 조항마다 요구되는 법정 의결정족수(과반수 찬성 또는 2/3 이상 찬성)가 다름에도 불구하고 이를 조합원에게 제대로 설명하지 않고 일괄표결하여 정족수를 못 채운 조항이 섞여 있다면, 정관 개정안 전체가 부결된 것으로 보아야 한다고 결정했다.
이는 표준정관 조항을 일부 수정·보완하여 정관을 작성할 때도 각 항목의 법적 중요도에 따른 의결 절차를 매우 엄격하게 준수해야 함을 의미한다.
④ 조합원 이해관계에 직결된 조항 변경의 엄격성(대법원 2012두5022 판결)
조합의 비용부담이나 시공자 선정 등 조합원의 경제적 이해관계에 중대한 영향을 미치는 정관 조항을 실질적으로 변경(수정·보완)할 때는 조합원 3분의 2 이상의 엄격한 동의를 얻어야 한다.
요약
서울시 고시문 제3조제1항은 조합이 임의로 정관을 훼손하여 내부 갈등(예: 특정 세력의 임원 임기 연장, 의결정족수 임의 완화 등)을 유발하는 것을 차단하기 위해 주요 분쟁 조항의 확정을 요구함.
예외적으로 수정한 조항 역시 도시정비법상 강행규정을 위반하면 구청의 인가를 받더라도 법원에 의해 무효가 될 수 있으므로 유의해야 한다.
- 다음 편에는 "재개발‧재건축 표준정관고시문 제3조제2항"부터 진행됩니다.
