▪2010.7.16.~2012.12.30
2010.7.16 개정 조례에서는 주택재개발사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역을 정비하는 사업이므로 노후·불량건축물 비율을 구역지정의 필수요건으로 하였다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 60% 이상이고, 면적이 1만㎡(법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역(개정 2009.7.30, 2010.7.15)
가. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역(개정 2009.7.30, 2010.7.15)
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
②, ③: 생략
2012.1.5. 개정 조례에서는 부정형, 세장형 필지의 개념이 없어지고, 과소필지만 남게 되어 정비구역 지정 요건이 바뀌었다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 60% 이상이고, 면적이 1만㎡(법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡ ) 이상으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 <개정 2009.07.30., 2010.7.15., 2012.1.5.>
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
②, ③: 개정사항 없음
2012.7.31. 개정 조례에서는 제4조제4항인 “영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 가목(4) [별표1] <개정 2012.7.31>
정비계획 수립대상구역(도시정비법 시행령 제10조제1항 관련)
3. 주택재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각목
의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(4) 3 이상의 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시·도조례로 정하는 면적 이상인 지역
에서 "시·도조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상을 말한다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에 한한다.”는 내용이 신설되었다.
▪2012.12.31.~2015.1.1
2012.12.31. 주택재개발구역의 지정 요건을 정함에 있어 노후불량건축물의 수를 당초 시·도 조례(서울시 60%)로 정한 사항을 시행령에서 정한 2/3 이상(시·도 조례로 10% 이상 증감할 수 있도록 함)으로 개정되었다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 60% 이상이고, 면적이 1만㎡(법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡ ) 이상으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
② 제1항에 불구하고, 영 제10조제1항 관련 별표1 제6호 제5호 후단에 따라 서울시 도시계획위원회의 심의를 통해 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 정비구역 면적의 110/100 이하의 범위까지 정비구역을 확장하여 지정할 수 있다.
③ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 나목 단서에 따라 "시·도조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6미터 이상 도로로 구획)로 중·저층(7층 이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물 수의 60% 이상이거나, 노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구 주택이 30% 이상을 말한다.(신설 2009.7.30, 개정 2010.3.2.)
④ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 가목(4)에서 "시·도 조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상을 말한다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에 한한다.(신설 2012.7.30)
▪2015.1.2.~2018.7.18
2014.8.3. 도시정비법 시행령 별표1의 단독주택 재건축사업이 폐지 부칙 <대통령령 제24007호, 2012.7.31.>
제1조(시행일) 이 영은 2012.8.2부터 시행한다. 다만, 제27조의2의 개정규정은 2013.2.2.부터 시행하고,
제52조제2항제1호 및 별표1 제3호의 개정규정은 2014.8.3부터 시행한다.
됨에 따라, 2015.1.2. 조례 개정으로 단독주택 재건축 구역지정 요건인 제4조제3항이 삭제되었다.
또한, 역세권 장기전세주택 도시환경정비사업 추진을 위해 정비구역지정 요건에 역세권의 범주 및 노후도 기준을 정함
제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제6호에서 위임된 정비계획 수립대상에 대한 정비구역 지정 요건은 다음 각 호와 같다<개정 2006.1.1, 2008.7.30, 2008.9.30, 2009.7.30, 2012.1.5, 2012.12.31>
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 면적이 1만㎡(법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
② 종전과 같음
③ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 나목 단서에 따라 "시·도조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6미터 이상 도로로 구획)로 중·저층(7층 이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물 수의 60% 이상이거나, 노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구 주택이 30% 이상을 말한다.(신설 2009.7.30, 개정 2010.3.2.)
③ 삭제 <2015.1.2.>
④ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 라목가목(4)에서 "시·도 조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상을 말한다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에 한한다. <신설 2012.7.30., 2015.1.2.>
⑤ 영 제10조제1항 관련 별표1 제4호 마목에 따른 역세권 도시환경정비구역은 다음 각 호에 해당하는 지역에 수립한다. <신설 2015.1.2.>
1. 역세권은 철도역 중심(각각의 승강장의 중심점)으로부터 반경 500m 이내의 역세권 지역 중 「국토계획법」 제2조제2호에 따른 도시기본계획의 중심지체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역을 말한다.
2. 제1호에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다. 다만, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부득이 하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 전용주거지역·도시자연공원·근린공원·자연경관지구 및 최고고도지구(김포공항주변 최고고도지구는 제외한다)와 접한 지역
나. 경관법 제7조에 따른 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역
3. 정비계획 수립 후 용도지역의 노후도 기준은 다음 각 목과 같다.
가. 준주거지역은 계획 부지 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물 수의 1/2 이상
나. 제3종일반주거지역은 계획 부지 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 2/3 이상이거나, 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당지역 건축물 수의 3/10 이상
▪2018.7.19.(전부개정)~.현재
도시환경정비사업이 주택재개발사업에 통합되었지만, 2018.7.19 조례 전부개정을 통하여 서울시는 도시정비조례상 주택정비형과 도시정비형 재개발사업으로 구분하였다. 이 구분에 따라 정비계획 입안대상지역 요건을 구분하면서, 조문의 위치도 제4조에서 제6조로 이동되었다.
또한, 역세권의 범위 기준을 변경하고 역세권 도시정비형 재개발구역 지정 요건을 변경하였다.
제6조(정비계획 입안대상지역 요건) ① 영 제7조제1항 별표1 제4호에 따른 정비계획 입안대상지역 요건은 다음 각 호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택정비형 재개발구역(주택정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 면적이 1만㎡[법 제16조제1항에 따라 서울시 도시계획위원회 또는 도시재정비법 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 도시재정비위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡] 이상으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
② 정비구역 지정은 제1항에서 정한 정비계획 입안대상지역 요건 이외에 법 제4조에 따른 정비기본계획에 따른다.
③ 제1항에도 불구하고, 영 제7조제1항 별표1 제4호에 따라 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 입안대상지역 면적의 110/100 이하까지 정비계획을 입안할 수 있다.
④ 영 제7조제1항 별표1 제3호 라목에서 "시·도조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상을 말한다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다.
⑤ 영 제7조제1항 별표1 제2호 바목에 따른 역세권에 대하여 입안하는 도시정비형 재개발구역(도시정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 다음 각 호에 해당하는 지역에 수립한다.
1. 역세권은 철도역의 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내 지역 중 「국토계획법」 제2조제3호에 따른 도시·군기본계획의 중심지체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역을 말한다.
2. 제1호에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 역세권에서 제외한다. 다만, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부득이하다고 인정하는 경우에는 예외로 한다.
가. 전용주거지역·도시자연공원·근린공원·자연경관지구 및 최고고도지구(김포공항주변 최고고도지구는 제외한다)와 접한 지역
나. 경관법 제7조에 따른 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역
3. 노후·불량건축물의 수가 대상지역 건축물 총수의 60% 이상인 지역
Q. 서울시 주택정비형 재개발구역 정비계획 입안대상지역 조건은?
A. 도시정비법 시행령 제7조에 의거 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장은 법 제8조제4항 및 제5항에 따라 별표1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제8조제1항 및 제5항에 따른 정비계획을 입안할 수 있으며,
[별표1] 2호에 따라 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상인 지역으로서 가.~사. 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안하도록 하고 있음. 또한, [별표1] 4호에 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득 수준 등 정비계획의 입안대상지역 요건은 필요한 경우 제1호부터 제3호까지에서 규정한 범위에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있음. 이에 「서울시 도시정비조례」 제6조제1항제2호에서 주택정비형 재개발구역은 면적이 1만㎡ 이상으로서 가.~다. 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로 정하고 있음(서울시 주거정비과 2018.9.7)
이후 2021.7.20, 2024.5.20, 2024.9.30 조례 개정을 통하여 현재에 이르고 있다.
2025.5.19 현재 영 제7조제1항 별표1 정비계획 입안대상지역 요건에서 위임 사항에 대해 현행 서울시 도시정비조례 규정은 다음과 같다.
▲ 재개발사업
서울시 도시정비조례 제6조제1항제2호, 제3호
서울시는 2018.7.9 조례 전부개정을 통하여 도시정비형 재개발사업과 주택정비형 재개발사업으로 구분하면서 정비계획 입안대상지역 요건을 달리 규정하고 있다.
◼주택정비형 재개발사업
주택정비형 재개발구역(주택정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말함. 이하 같다)은 면적이 1만㎡[서울시 도시계획위원회 또는 도시재정비법에 따른 재정비촉진지구에서는 도시재정비위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡] 이상으로서 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역이고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(제2조제10호에도 불구하고 주택접도율의 도로 폭은 6미터 이상으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
◼도시정비형 재개발사업
영 별표1 제2호 바목에 따른 역세권에 대하여 입안하는 도시정비형 재개발구역(도시정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말함. 이하 같다)은 다음 각 목에 해당하는 지역에 수립한다.
가. 역세권은 철도역의 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내의 지역을 말한다.
나. 가목에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 역세권에서 제외한다. 다만, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부득이하다고 인정하는 경우에는 예외로 한다.
1) 전용주거지역ㆍ도시자연공원ㆍ근린공원ㆍ자연경관지구 및 최고고도지구(김포공항주변 최고고도지구는 제외한다)와 접한 지역
2) 「경관법」 제7조에 따른 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역
다. 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상지역 건축물 총수의 60% 이상인 지역
Q. 정비계획 입안대상지역 요건은?
A. 도시정비법 시행령 제7조제1항에 따르면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장은 법 제8조제4항 및 제5항에 따라 별표1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 정비계획을 입안할 수 있다고 규정하고 있으며,
별표1의 제2호에서는 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 60% 이상인 지역으로서 과소토지, 건축물 밀집도, 정비기반시설의 부족 및 피난구조활동 곤란 지역 등 아래 가목~자목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다고 규정하고 있음.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 60% 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 (이하 중략)
자. 제1호 라목 또는 마목(정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역)에 해당하는 지역
-또한 제4호에서는 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득 수준 등 정비계획의 입안대상지역 요건은 필요한 경우 제1호부터 제3호까지에서 규정한 범위에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다고 규정하고 있음.
-따라서 상기 규정에 따라 조례에서는 상위법 시행령에서 규정한 범위 내에서 과소필지, 호수밀도, 주택접도율로 규정하고 있음(서울시 주거정비과 2024.6.3)
