서울시, ‘재개발·재건축 속도 제고’ 위한 국토부 건의
‘10대 법령 개정안’ 해설<1>
해설에 앞서
2026.2.11. 국회본회의 계류중이던 도시정비법 개정안이 같은 해 4월 공포, 10월에 시행될 예정이었습니다.
그러나 개정법은 공공시행자에 대한 용적률 인센티브를 주고 있음에 반해, 민간 사업시행자(대표적으로 정비조합)에게 혜택이 없어 이를 보완해야 한다는 의견이 제기돼 보류되고 있었던 상황입니다.
한편, 재선된 오세훈 서울특별시장은 같은 해 6월 15일 준비해 두었던 '재개발·재건축 속도 제고'를 위한 10대 법령 개정안을 정부에 건의함에 따라, 도시정비법 개정에 많은 변화가 있을 것으로 보입니다.
-전연규 대표(법무사법인(유한) 기린 대표 법무사)
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<1>대출 규제 묶인 정비사업, 이주비 LTV 70%로 늘려 숨통 틔워야
□ 서울시는 우선 착공 일정에 직접적인 영향을 끼치는 이주 단계 주민 부담을 덜어내야 한다는 입장이다.
이에 현재 투기과열지구 지정으로 일반 주택담보대출(LTV)과 똑같이 LTV 40%를 적용받는 이주비 대출을 70%까지 확대할 것을 건의했다. 이주비는 집을 새로 사려는 돈이 아니라 공사 기간동안 원활한 이주를 위해 반드시 필요한 사업 자금인 만큼 규제를 따로 떼어내 사업 동력을 줘야 한다는 취지다.
○ 이주비 규제 이후 서울시 재개발·재건축 및 모아주택 현장은 이주비 부족분 조달에 어려움을 겪고 있다. 시공자 지급보증을 통해 추가대출이 성사되더라도 시중은행보다 높은 금리를 부담해야 하고, 시공자 재무여건에 따라 이마저도 어려운 경우도 있다.
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1. 2026.6.15 서울시→정부 건의안 중 LTV 40%를 70% 한도 완화
정비사업의 관리처분계획인가 이후 주민들이 원활하게 이주해야 철거, 착공이 가능하지만, 현재 강력한 대출 규제로 인해 이주비 조달에 차질을 빚으며 서울 내 수만 가구의 착공이 지연되고 있는 현실을 반영한 조치임.
LTV 70%로 상향 요구: 정비사업 이주비는 주택을 새로 구입하려는 투기성 자금이 아니라 사업 추진을 위해 임시 거처를 마련하는 '필수 비용'이므로 일반 주담대 수준인 70%까지 한도를 풀어 숨통을 틔워야 한다는 주장임.
규제 완화의 목적: 주민들의 이주비 조달 부담을 덜어 이주 정체 기간을 줄이고, 궁극적으로 도심 내 주택 공급 속도를 대폭 끌어올리기 위함임.
▮현행 금융 규제 근거 규정
현재 이주비 대출을 규제하는 실질적인 기준은 금융위원회의 고시인 '금융업권별 감독규정(은행업감독업무 시행세칙 등)' 및 정부의 부동산대책 가이드라인을 근거로 하고 있음.
현행 규제 비율은 서울의 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산구 등에 대해 정비사업 이주비 대출은 일반 주택담보대출 규제 기준이 준용되어 LTV 40%로 적용되고 있음.
다주택자의 제한을 위해 2주택 이상을 보유한 다주택 세대의 경우 규제지역 내 이주비 대출이 원칙적으로 전면 금지(LTV 0%)되는 등 강한 금융 규제를 적용받음.
서울시는 대출제한이 정비사업을 가로막는 주원인이라고 보고 국토부 및 금융위원회와의 협의를 통해 관련 감독규정과 가이드라인 개정을 요청함.
▮정비사업(재개발·재건축) 이주비 대출에 LTV 40% 적용의 법적 근거
「은행업감독규정」 제29조의2 및 동 규정 [별표6] '주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준'
주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크 관리기준 1. (용어의 정의)에서 “"주택담보대출"이란 은행이 주택을 담보로 취급하는 가계대출(자산유동화된 대출을 포함한다)을 말한다. 다음의 어느 하나에 해당하는 대출은 주택담보대출로 본다.”고 함.
이에 따라 분양주택의 중도금대출, 잔금대출과 함께, “재건축ㆍ재개발(리모델링 및 도심 공공주택 복합사업에 따라 현물보상으로 공급하는 주택 포함, 이하 이 규정 별표 6에서 같다) 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금대출” 특히 이주비대출을 주택담보대출에 포함하고 있음.
1. 법적 체계 및 상위법 근거
이주비 대출을 규제하는 금융업권별 감독규정은 정부의 금융시장 안정 및 가계부채 관리 권한을 위임받아 제정됨.
1) 상위법
「은행법」 제34조(건전경영의 지도) 및 동법 시행령 제20조
금융위원회 고시 「은행업감독규정」 제29조의2(주택관련 담보대출등에 대한 리스크관리)
2) 세부 지침
금융감독원 집행세칙인 「은행업 감독업무시행세칙」 [별표18] '주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준’
(※은행업뿐만 아니라 보험업, 상호금융업, 상호저축은행업, 여신전문금융업 등 5개 금융업권 감독규정에 동일한 [별표] 규정이 일괄 적용)
2. LTV 40%의 근거(별표6)
「은행업 감독규정」[별표6]에 따르면, 대출 한도는 주택의 소재지(규제지역 여부)와 대출 목적에 따라 차등 적용됨(별표6에서 50%로 되어 있지만, 행정지도로 40% 적용).
2025년 9.7부동산대책 관련, LTV 상한선 축소(50%→40%)의 경우 투기과열지구 내 서울의 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구의 주택을 구입하려는 무주택자 및 기존 주택 처분 조건부 1주택자에 대해 주택담보대출(주담대) LTV 상한이 기존 50%에서 40%로 10%p 하향 조정함(※ 비규제지역은 기존 70% 유지)
그 시행 시기는 2025.9.8부터 행정지도를 통해 즉시 시행된 바 있음
1) 규제지역(투기과열지구) 기준 적용: 서울시 내 강남·서초·송파·용산구 등 투기과열지구에 소재한 주택의 기본 담보인정비율(LTV) 상한선은 40%로 제한되어 있음.
2) 이주비 대출의 주담대 준용: 정비사업 이주비 대출은 형식상 조합이 금융기관과 협약을 맺는 집단대출 형태를 띠지만, 실질은 조합원의 기존 주택(멸실 예정부지 및 건축물)을 담보로 제공하는 '주택담보대출'로 분류됨.
따라서, 일반 가계 주택담보대출 규제 기준이 그대로 적용되어 LTV 40%의 제한을 받음.
3. 규제가 강하게 유지되는 핵심 요인
이주비 대출이 완화되지 못하고 LTV 40%에 묶여 있는 세부적인 규제 항목은 다음과 같음.
1) 용도 제한 및 예외 적용 배제: 일반 주택구입 목적 대출은 무주택자 등 조건에 따라 LTV가 일부 완화(최대 50~70%)되기도 하나, 이주비 대출은 가계대출 리스크관리 규정상 '기타 용도대출' 또는 '규제지역 내 주담대 기본한도' 적용으로 우대 혜택을 받기 어려움.
2) 다주택자 가산 규제(LTV 0%): 동 규정[별표6]에 의거 규제지역(투기과열지구) 내에서 2주택 이상 보유한 다주택 세대는 주택 관련 담보대출이 원칙적으로 금지되므로, 이주비 대출 LTV 0%가 적용됨
3) 행정 가이드라인과의 결합: 정부의 가계부채 관리 대책 및 금융위원회 행정지도에 따라 수도권·규제지역 내 총대출상한액(예: 인당 6억 원 한도제한) 등과 맞물리며 실질적인 자금 조달을 더욱 제약하고 있음.
즉 은행업 감독규정[별표6] 이주비 대출을 일반 부동산 투기 억제용 주택담보대출과 동일한 잣대로 보기 때문에, 서울시는 양자를 분리해 완화 요청 건의임.
<한경 2026.06.16.>
이주비 대출규제 풀자는 서울시 건의 흘려듣지 말아야
서울시가 최근 정부에 재건축·재개발 이주비 담보인정비율(LTV) 상향과 용적률 완화 등을 핵심으로 한 10개 과제를 건의한 것은 가로막힌 주택공급 물꼬를 트기 위해서다. 현재 서울에서 이주를 앞둔 정비구역 43곳 중 91%에 달하는 39곳은 이주비 조달에 차질을 빚고 있다. 이 같은 문제로 서울에서만 3만1000가구의 착공이 지연되고 있다.
이주 단계부터 정비사업이 정체되면 도심 주택공급은 요원해질 수밖에 없다. 정부는 현행 LTV 40% 규제를 70%로 완화해 달라는 서울시 요청을 전향적으로 검토해야 한다.(이하 생략)
<계속>
- 다음 편에는 "<2>민간 정비사업 법적상한 용적률 상향 및 임대주택 의무비율 완화" 해설 부터 진행됩니다.
