<4>정비사업 공원·녹지 확보기준 완화
과거 택지개발촉진법 등에 따라 건설된 주택단지들에 대해 이미 충분한 공원·녹지가 확보된 지역에 대해서 공원·녹지확보 의무 완화가 서울시 요청 사항임.
▮근거 법령
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 (이하 “도시공원법”) 제14조(도시공원 또는 녹지의 확보)
1. 적용 규모
정비구역 및 정비계획 면적이 50,000m² 이상인 재개발·재건축사업에 적용(영 제12조제4호).
예외 규정으로 사업 규모가 5만m² 미만이더라도, 건립 예정인 주택공급세대수가 1,000세대 이상인 도시정비법상 정비사업에는 공원·녹지 확보 의무가 있음.
도시공원법 시행령
제12조(도시공원 또는 녹지의 확보계획을 포함해야 하는 개발계획) 법 제14조제2항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 규모 이상의 개발”이란 다음 각 호의 구분에 따른 규모 이상의 개발을 말한다. <개정 2010. 6. 29., 2021. 3. 9.>
1, 3, 5~10: 생략
2. 법 제14조제2항제2호에 의한 주택건설사업계획: 1천세대 이상의 주택건설사업. 다만, 제1호ㆍ제3호ㆍ제5호 내지 제8호에 의한 개발사업의 부지 안에 포함된 주택건설사업을 제외한다.
4. 법 제14조제2항제3호에 의한 정비계획 : 5만m² 이상의 재개발ㆍ재건축사업 및 도시환경정비사업. 다만, 제2호에 해당하는 경우에는 제2호의 기준을 적용한다.
2. 세대당 확보 기준(시행규칙 별표 2)
도시공원법 시행령에 따른 정비사업의 구체적인 공원·녹지 의무 확보 면적 기준은 아래와 같이 세대수를 기준으로 계산됨(시행규칙 별표2)
세대당 확보기준: 원칙적으로 1세대당 2m² 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 더 큰 면적의 도시공원이나 녹지를 확보해야 함.
대단지 기준 강화: 만약 재개발·재건축을 통해 조성되는 총세대수가 1,000세대 이상인 대단지일 경우에는 기준이 강화되어 1세대당 3m² 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적을 확보해야 함.
도시공원법 시행규칙 [별표 2] <개정 2010.6.30>
개발계획 규모별 도시공원 또는 녹지의 확보기준(제5조 관련)
도시정비법에 의한 정비계획: 5만m² 이상의 정비계획 : 1세대당 2m² 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적
3. 설치의무 부담과 예외 시행자 부담
확보 계획에 포함된 도시공원 및 녹지는 해당 정비사업의 시행자(조합 등)가 자기 부담으로 직접 조성하여 지자체에 기부채납해야 함.
▮ 도시정비법 개정 발의
최근 도심 내 주택공급을 촉진하고 정비사업의 여건을 개선하기 위해 공원·녹지 확보 의무 규정을 유연하게 바꾸도록 도시공원법이 아닌 “도시정비법” 개정 형식의 법안이 발의됨.
1. 2026.6.10. 김희정 대표발의
도시정비법
제68조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ④ 사업시행자는 공공재건축사업을 위한 정비구역, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 재건축구역(재건축사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다) 또는 제66조제2항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제72조제2항에 따른 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
5의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준. 이 경우 해당 정비구역에서 대통령령으로 정하는 거리 이내의 지역에 대통령령으로 정하는 면적 이상의 도시공원 또는 녹지가 조성되어 있는 경우에는 도시공원 또는 녹지 확보에 필요한 비용으로서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 비용을 납부하는 것으로 해당 의무의 이행을 갈음할 수 있다. <후단 신설>
정비구역에서 일정한 거리에 일정 규모 이상의 도시공원 또는 녹지가 조성되어 있는 경우, 도시공원 또는 녹지 확보에 필요한 비용을 납부하는 것으로 해당 의무의 이행을 갈음할 수 있도록 하려는 것임
다만, 그 대상지가 공공재건축, 신탁회사가 사업시행자방식, 역세권 정비사업장인 한계가 있음
2. 2026.2.26. 조은희 대표발의
도시정비법
제68조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ④ 사업시행자는 공공재건축사업을 위한 정비구역, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 재건축구역(재건축사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다) 또는 제66조제2항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제72조제2항에 따른 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
5의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준. 다만, 제5호의2의 경우에는 과밀억제권역 내 정비구역의 면적이 15만m² 미만인 경우 해당 사업으로 인하여 건설ㆍ공급되는 건축물의 전체 연면적 120m²당 2m² 이하의 대통령령으로 정하는 범위로 한다.<후단 신설>
과밀억제권역이란 수도권정비계획법에 의한 서울시 전역, 인천시(일부지역 제외), 경기도(의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 포함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(일부지역 제외)를 말함
3. 2025.12.12. 민홍철 대표발의
도시정비법
제68조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ④ 사업시행자는 공공재건축사업을 위한 정비구역, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 재건축구역(재건축사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다) 또는 제66조제2항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「건축법」 제72조제2항에 따른 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
5의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준. 이 경우 면적이 10만m² 미만인 정비구역에 대하여는 1세대당 2m² 이하에서 대통령령으로 정하는 범위에서 완화받을 수 있다.<후단 신설>
공공재건축을 위한 정비구역뿐만 아닌, 모든 정비구역에 대해서 적용할 수 있도록 하고, 도시공원 또는 녹지 확보기준의 경우 면적이 10만m² 미만인 정비구역에 대해 1세대당 2m² 이하에서 대통령령으로 정하는 범위에서 완화받을 수 있도록 함
▮ 서울시가 요청한 공원, 녹지 완화 방안
공원·녹지 완화 방안의 핵심은 ‘입체공원의 제도적 인정’과 ‘기존 녹지 충분 지역의 의무 면제·완화’로 보임
구체적인 완화 방안의 세부 내용은 다음과 같음
1. 입체공원(인공지반 공원)의 의무 면적 인정
기존 재개발·재건축 시 부지면적의 5% 이상을 반드시 땅(자연지반)의 평면공원으로만 조성해 기부채납이었음. 서울시는 이를 완화하여 건축물이나 구조물 상부에 조성하는 '입체공원'도 법적 의무 공원 면적으로 인정하는 방안을 도입해 실행하고 있음
<C3 편집부 2025.1.21.>
<정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 … 주택공급 확대>
□ 또한, 재개발·재건축사업에도 민간 사업부지 또는 건축물 상부에 조성하는 ‘입체공원’을 도입한다. 입체공원 면적은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 주택용지가 추가로 확보되는 효과가 있다. 건립가능한 주택 수가 늘어나고, 공원설치비용, 면적에 비례하여 용적률도 완화받을 수 있다.
○ 입체공원은 신속통합기획 시 자문을 통해 도시규제, 입지 특성 또는 기타 건축계획 제약 등으로 인해 사업여건을 개선할 필요가 있는 지역에 적용한다. 구릉지 등 다양한 지형과 토지이용의 특성을 반영해 창의적이고 질 높은 도시공간을 창출하는 데 활용될 수 있도록 계획할 예정이다.
2. 이미 녹지가 충분한 지역의 의무 확보 면제·완화 건의
서울시는 국토부에 공원녹지법 개정을 공식 요청함. 개정 핵심은 과거 택지개발지구(예: 목동, 상계동 등)처럼 이미 주변에 공원과 녹지 공간이 충분히 확보된 지역에서 재건축을 진행할 때, 중복 공원·녹지 의무 기준을 면제하거나 완화해 달라는 것임. 면제된 그 자리에 그 자리에 주택을 더 지을 수 있게 하겠다는 것임
3. 개방형 녹지 도입을 통한 용적률 인센티브
상업지역이나 준주거지역 등 정비사업하는 경우 단지 내에 담장을 허물고 시민들에게 개방하는 ‘개방형 녹지’를 조성하면 그 비율에 따라 용적률을 대폭 상향(최대 1,500% 등)해 주는 완화 방안을 시행하고 있어 이를 개정안에 반영해 달라는 것으로 보임.
