(재개발재건축)표준정관제4조
제4조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 도시정비법(이하 “법”) 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역으로서 서울특별시 ○○구 ○○동 000-00번지 외 ○○필지(이하 “사업시행구역”)로 하고, 토지의 총면적은 00,000.00㎡(약 00,00평)로 한다.
다만, 사업시행상 불가피하다고 인정되어 관련법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입 또는 제척되는 토지 등이 있거나, 기본계획 또는 정비계획의 변경, 지적측량 또는 착오의 발견 등에 따라 변경이 있을 경우에는 사업시행구역과 토지의 총면적이 변경된 것으로 본다.
국토부
제3조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○
(리․동) ○○번지 외 ○○필지로서 대지의 총면적은 ○○㎡(○○평)으로 한다. 다만, 사업시행
상 불가피하다고 인정되어 관계법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입되는 토지 등
이 있을 경우에는 사업시행구역과 대지의 총면적이 변경된 것으로 본다.
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(재개발재건축)표준정관제4조
조합의 사업시행구역은 도시정비법(이하 “법”) 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역으로서
서울특별시 ○○구 ○○동 000-00번지 외 ○○필지(이하 “사업시행구역”)로 하고, 토지의 총
면적은 00,000.00㎡(약 00,00평)로 한다.
이 조항은 조합이 추진하는 재개발·재건축 사업이 '정확히 어디서부터 어디까지(공간적 범위)'
이루어지는지 법적 영역을 선언하는 규정입니다.
1. 규정의 의의
사업 및 조합원 범위의 공간적 확정: 재개발·재건축의 효력(분담금 부과, 강제수용, 매도청구,
조합원 자격 부여 등)이 미치는 공간적 한계선을 명확히 선을 긋는 역할을 합니다. 이 구역
밖에 있는 토지 소유자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으며 분양권도 주어지지 않습니다.
임의적 구역 변경 방지: 조합 집행부가 구역을 임의로 넓히거나 좁혀 특정 지번을 편입·제외
하는 등의 부정행위를 방지하고, 지자체가 공인한 정비구역과 조합의 사업구역을 완벽히 일치
시키기 위함입니다.
2. 법적 근거
도시정비법 제16조 (정비구역의 지정ㆍ고시): 시장·군수 등 지정권자가 주민공람과 도시계획위
원회 심의를 거쳐 정비구역을 최종 확정하고 관보나 공보에 올리는 법적 절차입니다. 정관 제
4조는 이 지자체의 공식 고시를 그대로 반영해야 합니다.
도시정비법 제40조 제1항 제4호(정관 기재사항): 법은 조합 정관에 반드시 '정비구역의 위치
및 면적'을 명시하도록 강제하고 있습니다.
도시정비법 제2조 제1호 (정비구역의 정의): 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시
된 구역으로 정의하며, 모든 정비사업은 이 구역 안에서 이루어지는 것을 원칙으로 합니다.
3. 관련 판례의 태도
법원은 정관에 기재되는 '사업시행구역'의 일치 여부와 지정 절차에 대해 대단히 엄격한 잣대
를 들이댑니다. 앞서 말씀드린 대로 도시정비법이 '절차법'이기 때문입니다.
① 정비구역 지정 없이 이루어진 구역 획정 및 추진위 승인은 '당연무효'(대법원 2009. 10.
29. 선고 2009두12297 판결)
판례의 태도: 법이 정한 정비구역의 지정·고시가 아직 도래하지도 않았는데, 일부 주민들이 임
의로 "여기서부터 여기까지 우리 사업구역으로 하자"고 구역을 획정하여 추진위원회를 구성하
고 지자체가 이를 승인해 주었다면, 그 하자가 너무나 중대하고 명백하여 승인 처분 자체가
무효라고 보았습니다.
의미: 정관 제4조의 사업시행구역은 반드시 법 제16조에 따른 선행 정비구역 지정·고시가 완
벽히 완료된 상태에서 이를 고스란히 내려받아 작성되어야만 유효하다는 뜻입니다.
② 주택단지 내 일부 구역을 임의 제외한 조합설립은 위법(서울행정법원 2017구합53552 판결 등)
판례의 태도: 재건축 사업 진행 중 상가 소유자들과의 갈등이나 동의율 미달을 피하기 위해,
하나의 주택단지로 묶여 있는 공간 중 상가 부지만 쏙 빼놓고 아파트 부지만 사업시행구역으
로 삼아 조합 설립을 시도한 사건에서 법원은 이를 허용하지 않았습니다.
의미: 정관상 사업구역을 임의로 편집하여 소수자의 권리를 배제하거나 법정 동의율을 편법으
로 맞추려는 시도는 위법하며, 구역을 분할하려면 법이 정한 정식 토지분할 절차를 거쳐야만
정관에 반영할 수 있습니다.
③ 정비구역 '밖'에 설치하는 기반시설과 무상귀속 문제(대법원 2014. 2. 21. 선고 주요판례)
판례의 태도: 정비사업을 하다 보면 구역 바깥에 진입로나 공원을 만드는 경우가 있습니다.
법원은 도시정비법상 사업시행자에게 무상으로 양도되거나 지자체에 귀속되는 기반시설은 원
칙적으로 '정관에 지정된 정비구역 안'에 있는 시설에 한정된다고 해석합니다.
의미: 구역의 안과 밖은 예산, 기부채납, 소유권 이전 등 경제적·법적 권리관계가 완전히 갈리
는 기준선이 되므로 정관 제4조의 면적과 필지는 단 1㎡의 오차도 없이 정확해야 분쟁이 생
기지 않습니다.
요약
정관 제4조는 조합이라는 국가 공인 사업시행자가 통치권을 행사할 수 있는 '영토'를 확정하
는 조항입니다. 법원은 지자체가 고시한 구역과 정관상 구역이 불일치하거나, 편법으로 구역
을 조정한 정관 및 조합 설립 행위를 철저하게 위법·무효로 단죄하고 있습니다.
