공동주택 평형 배정에 관한 최근 법원 판결례
- 김래현 변호사(법무법인 현)
1. 사안의 개요
서울 소재 모 재건축 조합에서 분양신청 후 관리처분계획안에 대한 총회 의결 후 인가 고시까지 득하였으나 일부 조합원이 조합을 상대로 구청으로부터 인가 받은 관리처분계획 중 공동주택 평형 배정에 관한 부분을 최소해달라는 취지의 행정 소송을 제기하였다. 원고들은 분양 신청 시점에서 분양신청 안내 내용에 의거해서 ‘신건물의 귀속에 있어서 우선 순위는 종전 토지 및 건축물의 가격/면적에 의해서 결정되는 것’으로 인지하고 분양 신청 상 평형 순위를 정했음에도 불구하고 실제 관리처분계획에서 ‘조합원 분양신청 시의 분양신청 순위를 우선’하는 방향으로 평형 배정을 함으로써 결국 조합원들이 가장 선호하지 않는 평형을 배정받았음을 이유로 하였다.
2. 법원의 판단
가. 분양신청 시 순위에 우선권을 준 관리처분계획 상 기준 자체가 위법한지 여부
도정법 제76조 제1항 제1호는 ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황 환경 그 밖의 상황을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’라고 규정하고 있으므로, 위 조항에서 피고 조합에게 신축 건축물의 배정에 관하여 상당한 재량을 부여하고 있음을 확인할 수 있을 뿐이다. 이 사건 배정 기준은 조합원들의 종전 자산을 기준에서 제외한 것이 아니라 이를 고려하면서도 조합원이 제출한 분양신청의 순위를 우선적으로 고려하도록 정한 것인데, 이로 인하여 종전 토지 및 건축물의 가격/면적이 후순위인 조합원도 선순위인 조합원보다 선호하는 평형을 배정받을 수 있는 기회가 생길 뿐만 아니라 전체 조합원의 입장에서도 선호에 따른 평형을 배정받게 되어 이를 부당하다고 볼 수 없다(나아가 이 사건 배정 기준은 조합 총회를 통하여 조합원 과반수의 동의를 얻었으므로, 조합원들의 의사에 반한다고 볼 수도 없다). 나아가 이 사건 배정 기준으로 인하여 선호하는 평형의 아파트를 배정받지 못한 조합원이라고 하더라도, 그 손익 관계는 종전자산과 종후 자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 수 있으므로, 이 사건 배정기준으로 인하여 이 사건 관리처분계획 자체가 위법하다고 볼 수는 없다.
나. ‘분양신청 시 순위 우선 기준’을 분양 신청 시 미리 고지하지 않은 것이 위법한지 여부
이 사건 배정 기준에 따르면, 분양신청 시 희망 순위를 어떻게 기재하는지에 따라 동일한 종전 자산을 가지고 있었던 조합원이어도 다른 평형의 아파트를 배정받을 수 있게 된다. 그런데 피고는 분양신청에 대해 조합원들에게 안내하면서 분양신청 시 순위를 우선으로 고려한다는 내용을 전혀 고지하지 않았다. 이로 인하여 원고들은 자신들이 분양 신청 시 희망했던 평형을 모두 배정받을 수 없었고, 조합원들이 가장 선호하지 않는 평형을 배정받아야 했다. 만일 원고들이 이 사건 배정 기준을 미리 고지 받았더라면, 경합이 발생할 여지가 있는지를 감안하여 평형과 희망 순위를 기재하였을 것인고 이는 현재의 분양신청 내용과는 다를 가능성이 크다고 할 것이고 이러한 사정은 원고들 뿐 아니라 피고 조합의 모든 조합원들에게 있어서 동일하다고 할 것이다.
3. 결어
관리처분계획은 사업을 시행함에 있어 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리 의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠지만, 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획 재량 행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다는 점을 전제하면서도, 사업시행자의 분양신청 통지 또는 토지등소유자의 분양신청 및 그 접수 등의 과정에서의 잘못으로 인하여 토지등소유자가 합리적이고 공평한 분양신청 기회를 실질적으로 보장받지 못한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그러한 분양신청의 현황을 토대로 수립된 관리처분계획은 합리적이고 균형 있는 재량권 행사의 기초를 상실하여 위법하다는 점을 확인한 판결레로서 일선 조합에서는 분양신청 과정에서 유의하여야 할 것이다.
