도정법 개정 사항 정리(1)
- 김래현 변호사(법무법인 현)
1. 재건축 사업의 주택공급 수 기준 완화
가. 재건축사업의 경우, ①과밀억제권역(수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호)에 위치하지 아니한 경우 주택 수만큼 공급할 수 있고, ②과밀억제권역에 위치한 경우 3주택까지 공급할 수 있으나, ③2017. 11. 10.이후 주택법상 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업은 과밀억제권역과 무관하게 1주택공급의 원칙이 적용됩니다.
그런데 재건축 사업구역이 주택법상 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정될지 여부를 사전에 알기 어려운 상황에서 지정되기 이전(以前)에 양도행위가 이루어진 경우에도 ③에 따라 1주택만 공급받을 수 있다고 한다면 양도인과 양수인은 예견할 수 없었던 이유로 재산권의 침해를 받을 수 있게 되므로 이를 완화하는 규정을 신설한 것으로 보입니다(법제처 개정이유 참조). 다만, ③의 경우 과밀억제권역인지 여부와 무관하게 모두 적용되는 것임에도 이번 개정안에서는 ‘과밀억제권역에 위치하지 아니한 경우’에만 완화 규정을 두었을 뿐, ‘과밀억제권역에 위치한 경우’에는 별달리 완화 규정을 두지 않았는데 이는 형평성 차원에서 비판의 여지가 있습니다.
나. 위 규정은 개정법 시행(2022. 2. 3.) 이후 최초로 관리처분계획인가(변경인가는 제외)를 신청하는 경우부터 적용합니다(부칙 제2조).
2. 정비계획의 내용에 추정분담금 포함
가. 도시정비법은 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되면서‘조합설립에 필요한 동의를 받기 전에’추정분담금 등 정보를 제공하여야 한다는 취지의 규정을 도입하여 지금까지 유지하고 있는데(제35조 제10항 및 동법 시행령 제32조), 이번 개정을 통하여 조합설립에 필요한 동의를 얻기 이전(以前)인 정비계획의 내용에도 추정분담금 등 정보를 포함시키도록 하였습니다. 개정법 제9조 제1항 제2의2 규정(정비계획)은 동법 시행령 제32조 제1호 규정(조합설립 동의)과 동일합니다.
그런데 정비사업은 정비계획의 수립 및 정비구역 지정➞추진위원회 설립➞조합설립인가➞건축심의➞사업시행인가➞분양신청➞관리처분인가 등의 일련의 순서에 맞추어 진행되면서 사업내용이 점점 구체화되어 가는 단계적(段階的)인 절차를 거치게 되어있는데, 이에 따라 필연적으로 ㉠정비계획을 수립하는 단계나 조합설립동의서 징구 단계보다는 ㉡분양신청을 접수하는 단계에서 사업내용이 더 구체화되기 때문에 토지등소유자들이 ㉠정비계획 수립시 또는 조합설립동의서 징구 당시 고지받는 추정분담금 내역이라는 것은 ㉡분양신청 전에 통지되는 개략적인 부담금 내용보다 훨씬 더 추상적일 수밖에 없다는 한계가 존재합니다.
이러한 취지에서 대법원 판례 역시‘추진위원회가 토지 등 소유자별 분담금 추산액이나 비례율에 관하여 어떤 구체적인 수치나 자료를 제시한다고 하더라도 그것은 예측·전망치일 뿐이고, 그러한 예측·전망이 합리적이고 타당한지를 행정청이나 법원이 심사하는 것은 적절하지도 않다.’고 설시하면서 토지 등 소유자별로 구체적인 분담금 추산액이 기재되지 않았다거나 토지 등 소유자별로 분담금 추산액 산출에 필요한 구체적인 정보나 자료를 충분히 제공하지 않았다는 사정만으로 개별 토지 등 소유자의 조합설립 동의를 무효라고 볼 수는 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020두38744 판결 등 참조).
나. 이러한 개정은 토지등소유자들이 정비사업의 첫단추라고 할 수 있는 정비계획의 수립단계에서부터 향후에 참여할 정비사업에 관하여 그 의사를 결정할 수 있도록 입안지정 주체인 관할 관청으로 하여금 충분한 정보를 제공하도록 함으로써 토지등소유자들의 의사 결정권을 현실적으로 보장하려는 입법목적이 있다고 보입니다. 그러나 전술한 바와 같이 정비계획의 입안 단계에서의 추정분담금이라는 것은 추상적일 수 밖에 없는 한계가 존재하고, 관할 관청에서 어떤 방법으로 추정분담금을 산출하여 이를 정비계획에 포함시킬 것인지 불분명합니다. 동법 제9조 제4항의 위임에 따라 이를 구체화하고 있는 도시·주거환경 정비계획 수립 지침(국토교통부 훈령)은 아직 개정되지 않아 추정분담금의 내용을 어떤식으로 측정하여 반영할지 여부가 정해져 있지 않습니다.
판례 역시 분담금 추산액의 누락불충분한 정보 제공만으로는 조합설립동의를 무효로 볼 수 없다고 판시하고 있으므로 정비계획에서 추정분담금의 내용 역시 동일한 법리에 따라 판단할수 밖에 없다고 사료됩니다. 다만, 판례는 정비계획 결정 및 정비구역 지정고시를 법적 구속력 있는 처분으로 보고 있으므로(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결 등 참조) 향후에는 추정분담금의 고지 여부를 둘러싸고 정비계획 결정 단계에서부터 그 유효성을 둘러싼 법적 다툼이 예상됩니다.
다. 위 규정은 개정법 시행(2022. 12. 11.) 이후 정비계획을 결정하는 경우부터 적용합니다(부칙 제2조).
