모아주택? 모아타운? 그것이 궁금하다.(1편)

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-권영진 평가사(중앙감정평가법인)

요새 각종 언론에서 모아주택, 모아타운이라는 용어가 심심치 않게 등장한다. 연재를 통하여 이에 대해 자세히 알아보자. 필자는 서울시 모아타운 1호인 통칭 ‘강북구 번동 모아타운’1)의 감정평가를 수행하면서 인연을 맺게 되었다. 저층 중심의 주거지 정비를 위하여 서울시에서 아이디어를 내놓은 것이 바로 모아주택, 모아타운인데 ‘저층 주거지를 정비하는 슬로건’과 같은 개념이다. 모아주택과 모아타운의 생각의 출발은 대규모 재개발이 어려운.... 도시정비사업 요건 중에 특히 재개발 요건을 충족시키기 어려운 현장들이2) 서울시에 산재되어 있는데 이런 현장을 그럼 어떻게 정비할 것이냐 에서 시작되고 추진된 거라 보면 된다. 모아서 새롭게 모아주택으로! 모아서 더 좋게 모아타운! 어감이 나쁘지는 않다. 슬로건을 보면 ‘모아서’ 뭔가를 하는 개념이다. 무엇을 모아서 뭘 하는 건지 우선 개념부터 살펴본다. 모아타운 개념부터 알아야 한다.

모아타운이란?

무엇을 모아서 타운을 만드는지 개념에서 알 수 있다. 바로 모아주택 블럭이다. 모아주택을 블록단위로 모아서 타운을 만드는 것이다. 그게 모아타운이다. 모아주택을 모아 형성하는 것이니 모아주택의 개념도 알아보자.

모아주택이란?

모아주택의 개념은 하나의 주택을 의미하지 않고 모아타운 내의 블록단위의 정비사업을 말하는 것이다.

번동 모아타운은 1구역부터 5구역까지 5개 가로주택 정비사업을 모았다. 이때 5개의 가로주택 정비사업이 모아주택 블록의 개념이다. 서울시는 모아타운을 구성하는 블록의 개념으로 자율주택형 모아주택이 될 수도 있고 가로주택형 모아주택이나소규모 재개발형 모아주택이 될 수도 있고 소규모 재건축형 모아주택, 건축확장형 모아주택도 될 수도 있다고 예시하여 설명하고 있다. 발상은 매우 좋다. 그러나 타운의 개념 속에 여러 사업유형이 생길경우에는 원래 의도했던 단지화 개념이 오히려 약화 될 수도 있고 사업진행이 더뎌질 수도 있다. 즉 주민간 합의가 쉽지 않을 수 있다는 말이다. 번동의 경우 5개의 가로주택정비사업이라는 어느 정도 일관된 사업유형이 블록화 되었으므로 사업 진행이 상당히 빠르고 원활한 편이다. 1~3구역, 4,5구역이 ‘건축협정’을 맺어 지하주차장을 통합설치하고 부대시설 등은 하나의 아파트 단지처럼 공동으로 이용 할 수 있도록 진행하고 있는 점이 그러하다. 서울시 입장에서 추진할 때 사업을 이것저것 모두 모아서의 개념이 아니라 비슷한 것 끼리 모으는 것이 낫다는 말이다. 다만, 모아타운 구역 안에는 포함돼 있지만, 기존에 개발이 완료됐거나 사업 추진을 원치 않는 지역은 ‘사업시행 이외 구역’으로 구분해 개별 건축을 할 수 있게 길을 열어두고 있는 점은 긍정적인 점이다.

그렇다면 모아타운 사업은 어디에서 부터 추진해야 할까? 그 추진 절차와 단계를 알아보도록 한다. 그 첫 번째는 모아타운 지정이다. (2편에서 계속)

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1) 연합뉴스(2022.04), 서울시의 저층 주거지 정비모델인 '모아타운' 시범 사업지로 선정된 강북구 번동 일대 5만5천㎡ 부지에 2025년 최고 35층, 1천240세대 규모의 아파트 단지가 조성된다. 서울시는 21일 열린 제2차 도시재생위원회 수권2분과위원회에서 강북구 번동 429-114번지 일대(5만5천㎡)를 모아타운으로 지정하기 위한 소규모주택정비 관리계획 수립안과 모아주택이 추진될 1∼5구역의 가로주택정비사업시행계획안을 각각 통과시켰다고 22일 밝혔다. 모아타운 내 5개 모아주택 구역에서 기존 793가구를 철거하고 13개동 총 1천240세대(임대주택 265세대 포함)의 아파트가 건설된다

2) 서울시 소규모주택정비사업 설명회 자료, “ 서울시 저층주거지의 87% 재개발 불가”

        권영진 평가사(중앙감정평가법인)