모아주택? 모아타운? 그것이 궁금하다.(2편)

-권영진 평가사(중앙감정평가법인)

지난 편에서 모아주택과 모아타운의 개념을 살펴보았다. 그렇다면 모아타운은 어떻게 추진이 될까? 서울시 자료를 보면 “모아타운 대상지 공모 26곳 선정..모아타운 사업 본격화”라는 보도 자료가 보인다.1) 여기에 공모라는 말이 나온다. 서울시는 모아타운 추진을 원하는 주민과 자치구가 계획을 수립할 때 참고하라고 ‘모아타운 관리계획 수립지침’을 배포하였다. 모아타운 가이드라인이라고 보면 된다. 여기에 모아타운 관리계획 수립절차가 나오는데 자치구는 공모를, 주민은 제안을 통하여 모아타운 대상지로 선정 될 수 있다. 일명 자치구 공모방식과 주민제안 방식이다. 공모하던 제안하던 대상지는 결국 조건을 충족해야하고 위원회 심의를 거쳐 최종 선정되게 된다.

모아타운 관리계획 수립대상지는 ‘소규모 주택정비 관리지역’(모아타운)의 법적 기준을 충족하여야 하는데 그 법적기준은 아래와 같다.

면적은 10만㎡ 미만일 것이 요구되는데 1만㎡미만이라면 10개 구역에 해당하는 면적이므로 충분해 보인다. 노후도는 일반적인 주택재개발사업이 3분의2이상(66.7%) 요구 되어지는 것에 비하여 50%이상 이므로 완화하였다. 다만, 50%이므로 대상지역내 비교적 신축 주택도 더러 포함될 경우가 있을 것으로 보인다. 이러한 신축 건물이 있더라도 지지부진한 저층 중심의 주거지를 개발하고자 하는 서울시의 강한 의지로 보면 될 것 같다. 주의할 것은 정비예정구역이나 정비구역, 재정비 촉진지구, 도시개발 구역 등은 일단 원칙적으로 제외된다는 것이다. 모아타운을 주도하고 있는 국토부와 서울시는 모아타운이 난개발이 되면 곤란하므로 긴밀히 통합적으로 협력하고 있다. 국토부 선도사업과 서울시 관리지역 내지 시범사업 대상지가 각각 나누어서 진행하나 긴밀히 협력하는 방법으로 후보지 지정 적정성의 평가와 선정위원회 심의 등을 협력하는 방식 또는 국토부는 소규모주택정비 관리계획 수립 컨설팅과 주민설명회 등을 지원을, 서울시는 관리계획 수립비용으로 대상지별 2억원 내외의 경제적 지원을 하는 방식으로 서로 협력하고 있다고 보면 된다.

모아타운 지정과 관련하여 가장 중요한 것은 모아타운으로 지정이 되게 되면 권리산정기준일이 고시되게 된다. 권리산정기준일은 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로 작동되게 된다. 지정일 이후의 신축이나 지분 쪼개기는 의미가 없게된다. 투자에도 유의를 요한다. 즉 권리산정기준일 이후 신축한 경우나 지분이 쪼개진 경우는 분양권이 인정되지 않는다. 권리산정기준일까지 착공신고를 얻지 못한 사업의 토지등소유자는 후에 해당 필지에서 모아주택이 시행될 경우에는 ‘현금청산 대상자’가 된다. 그렇다면 권리산정기준일 이후라도 매매를 통한 조합원 지위의 승계는 자유로울가? 소규모주택정비법 제24조에 규정되어 있는 내용을 살펴보자. 원칙적으로 지위승계 금지 규정이 마련되었다.

제24조 규정은 법시행일 이후(2022.8.4) 조합설립인가를 신청하는 구역부터 적용된다. 서울시 기준 현재 1차 후보지 공모에서 선정된 곳은 2022년1월20일을, 2차 후보지 공모에서 선정된 곳은 2022년10월27일로 권리산정기준일을 정하고 있다.(3편에서 계속)

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1)서울시보도자료(2022.10.21), 서울시, 모아타운 대상지 공모 26곳 선정… '모아타운 사업 본격화'

 - 10.20(목) 신청 접수 39곳 중 26곳 선정, 내년 사업 탄력받아 본격 추진 전망

 ‧ 주민 갈등 또는 투기 우려 예상, 시급성 등 고려하여 반포1동, 합정동 등 7개소 미선정

 ‧ 신청구역 2만㎡ 미만 4개소는 주민제안 방식으로 신속하게 사업 추진토록 대안 제시

 ‧ 강남구 대청마을 2개소 규제완화 시 미치는 영향 등 세부 검토 거쳐 추후 발표 예정

        권영진 평가사(중앙감정평가법인)